Sélection des décisions les plus instructives rendues par la Cour de cassation au cours du second semestre 2025.
Par Laurent Karila, avocat associé, Karila, Société d’avocats, chargé d’enseignement à l’université de Paris I Panthéon-Sorbonne
Un crédit-preneur peut-il exercer des recours décennaux contre les constructeurs ? Le maître d’ouvrage est-il tenu, au titre de la lutte contre le travail dissimulé, d’une obligation de vigilance à l’égard du sous-traitant de son cocontractant ? Comment apprécier le lien d’imputabilité d’un désordre à un constructeur ? La Cour de cassation a répondu à toutes ces questions, et à bien d’autres, durant les six derniers mois de l’année 2025.
L’ouvrage et l’élément d’équipement
Par deux fois ce semestre, la Cour de cassation confirme que les travaux réalisés sur un ouvrage existant ne relèvent des garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil que s’ils sont, en eux-mêmes, constitutifs d’un ouvrage, à l’exclusion des simples éléments d’équipement ajoutés ou remplacés.
Dans une affaire, l’installation d’une pompe à chaleur, « ne nécessitant que de très modestes travaux sur le bâti » existant, a été qualifiée de simple adjonction d’un élément d’équipement, excluant toute application de l’article 1792 du Code civil (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-22.242).
Dans l’autre, une installation photovoltaïque, un chauffe-eau solaire et un dispositif de suivi de consommation ont été qualifiés d’éléments d’équipement adjoints. Il en résulte que les désordres invoqués, quel que soit leur degré de gravité ou leur incidence économique, ne relevaient ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, mais uniquement de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’arrêt illustre la portée pratique du revirement jurisprudentiel de 2024, en rappelant que la qualification d’ouvrage redevient une condition centrale et déterminante, dont la preuve incombe au maître d’ouvrage et qui ne saurait être éludée, y compris pour des installations techniques parfois admises, dans d’autres configurations, comme constituant un ouvrage (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.950).
Exclusion. L’exclusion prévue par l’article 1792-7 du Code civil pour les éléments d’équipement à vocation exclusivement professionnelle ne joue pas lorsque les travaux réalisés constituent en eux-mêmes un ouvrage, quand bien même ils portent sur un tel élément d’équipement. En l’espèce, la rénovation lourde du revêtement réfractaire d’une chaudière, de fours et de gaines industrielles, impliquant des techniques de maçonnerie avec apport de matière et immobilisation durable, a été qualifiée d’ouvrage au sens de l’article 1792, ce qui exclut par principe l’application de l’article 1792-7. La Cour adopte ainsi une lecture stricte du texte, illustrant le caractère résiduel et difficilement mobilisable de l’exclusion des équipements à vocation exclusivement professionnelle (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-18.563, Bull.).
De même, cette exclusion ne peut être retenue à propos de panneaux photovoltaïques sans une analyse précise de leur fonction. En l’espèce, des modules installés en surimposition sur une nouvelle toiture, produisant une électricité intégralement destinée à la vente, avaient été inclus dans le champ de la responsabilité décennale sans que la cour d’appel ne recherche s’ils assuraient une fonction de clos ou de couvert, ou s’ils constituaient de simples éléments d’équipement à fonction exclusivement professionnelle. La Cour casse l’arrêt pour défaut de base légale, rappelant que le juge du fond doit caractériser concrètement le caractère exclusif ou non de la fonction professionnelle des panneaux (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-22.955, Bull.).
Les garanties légales
Bénéficiaire. Le crédit-preneur a qualité pour agir en garantie décennale lorsque le contrat de crédit-bail lui confère un mandat global assimilable à celui du maître d’ouvrage. Les stipulations du crédit-bail, mettant à la charge du preneur l’entière responsabilité de l’opération, la maîtrise de la construction et de l’exploitation, ainsi que le transfert de l’ensemble des obligations et risques normalement supportés par le propriétaire-maître d’ouvrage, traduisent l’intention des parties de lui attribuer tous les droits afférents, y compris l’exercice des recours décennaux contre les constructeurs. Cette solution consacre une approche fonctionnelle de la notion de maître d’ouvrage, détachée de la seule titularité du droit de propriété, et renforce la sécurité juridique des montages en crédit-bail immobilier en matière de contentieux de la construction (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n°s 23-19.736, 23-19.794 et 23-21.727).
Immixtion fautive et acceptation des risques. La Cour opère un rappel rigoureux des conditions strictes des causes d’exonération de la responsabilité décennale, en particulier l’acceptation délibérée des risques et l’immixtion fautive du maître d’ouvrage. Elle juge, d’une part, que l’acceptation des risques ne saurait résulter de la seule abstention du maître d’ouvrage (en l’espèce, l’absence de commande d’une étude de sol ou de béton) sans la preuve d’une mise en garde explicite, précise et circonstanciée par les constructeurs sur les conséquences de ce choix, peu important que le maître d’ouvrage ait recherché des économies. D’autre part, elle rappelle que l’immixtion n’est fautive que si le maître d’ouvrage est notoirement compétent et accomplit des actes positifs fautifs dans l’exécution des travaux, la simple participation à la désignation de l’entreprise de gros œuvre ne pouvant, à elle seule, caractériser une telle immixtion (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n°s 23-20.135, 23-20.147 et 23-22.518).
Imputabilité et présomption. La Haute juridiction judiciaire durcit la logique protectrice de l’article 1792 du Code civil en clarifiant un raisonnement en deux temps – imputabilité puis exonération. D’abord, sur l’imputabilité, il suffit désormais au maître d’ouvrage d’établir qu’« il ne peut être exclu », compte tenu de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci relèvent de la sphère d’intervention du constructeur assigné. Le doute sur l’origine précise joue donc en faveur du demandeur lorsque le sinistre prend naissance dans le lot (ici, un incendie dont l’origine est située dans le tableau électrique cinq mois après réception).
Ensuite, une fois cette imputabilité minimale acquise, la présomption décennale ne peut plus être écartée au motif que la cause demeure incertaine ou inconnue : le constructeur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui, faute de pouvoir établir un vice ou une non-conformité certain(e) – les constatations étaient rendues difficiles par la dégradation -, avait dénié l’engagement décennal : cette motivation est jugée impropre à exclure le lien d’imputabilité et revient à exiger une « vérité causale » que le régime de l’article 1792 n’érige pas en préalable (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.139, publié au Bulletin).
Gravité décennale. La notion de désordre futur a donné lieu à une nouvelle décision. En l’espèce, des fissures structurelles apparues sur une maison réceptionnée en 2008 et vendue en 2012 révélaient, selon l’expertise, un phénomène évolutif susceptible de conduire à terme à un effondrement. La cour d’appel en avait déduit l’existence d’un risque avéré rendant l’ouvrage impropre à sa destination. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que, dans le délai d’épreuve, la maison ne présentait ni un risque d’effondrement immédiat, ni une impropriété actuelle à sa destination, de sorte qu’il n’était pas établi avec certitude que les désordres avaient compromis la solidité ou l’usage de l’ouvrage dans le délai décennal (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.517). L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeant que le risque invoqué soit actuel et certain dans le délai de dix ans, et non simplement probable ou inexorable à terme, tout en soulignant, en creux, la divergence persistante avec la jurisprudence administrative. Plus extensive, cette dernière admet la qualification décennale dès lors que l’ouvrage est appelé à devenir impropre dans un délai prévisible.
Une décision rendue fin octobre encadre strictement l’impropriété à destination lorsqu’elle est invoquée au titre d’un défaut de performance énergétique convenue. L’arrêt d’appel avait retenu la décennale contre le vendeur réputé constructeur au motif d’une isolation défaillante générant gêne hivernale et dépenses énergétiques élevées. La Cour censure la cour d’appel, faute d’avoir recherché si la surconsommation ne permettait l’usage de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant, condition posée par l’article L. 123-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Autrement dit, la Haute juridiction refuse le raccourci « défaut d’isolation = impropriété décennale » dès lors que le grief est articulé comme un manquement à la performance énergétique promise : la juridiction du fond doit qualifier et motiver en vérifiant le seuil légal d’exorbitance, distinct d’une simple perte de confort ou d’une hausse sensible de facture. L’arrêt invite à distinguer deux voies : l’impropriété au sens classique (jouissance normale, habitabilité, possibilité d’occuper/louer) et l’impropriété au sens performance énergétique, qui suppose une surconsommation rendant l’usage économiquement intenable, seuil dont la définition restera jurisprudentielle (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771).
Responsabilités tous azimuts
Diagnostiqueurs. La Cour de cassation rappelle deux règles simples à propos de la vente d’un immeuble professionnel dans lequel la présence d’amiante a été ultérieurement découverte malgré des diagnostics négatifs. D’une part, une clause d’exclusion de garantie des vices cachés est en principe opposable entre professionnels de même spécialité, et le juge doit d’abord vérifier cette seule qualité, sans se fonder sur une comparaison des compétences techniques respectives des parties. D’autre part, lorsque le diagnostic amiante obligatoire est erroné parce qu’il n’a pas été réalisé conformément aux normes, le préjudice de l’acquéreur ne se limite pas à une perte de chance de négocier le prix, mais constitue un préjudice certain, correspondant au coût des travaux de désamiantage rendus nécessaires par cette erreur (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n°s 23-18469, 23-18.508 et 23-18.560).
Garantie des vices cachés. Dans un arrêt rendu en fin d’année, la Cour de cassation clarifie les effets d’une expertise en référé sur les délais pour agir après une vente immobilière affectée de désordres. D’une part, le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés (art. 1648 C. civ.) est un délai de prescription -et non de forclusion – de sorte qu’il est interrompu par l’assignation en référé et suspendu pendant toute la durée de l’expertise judiciaire, jusqu’au dépôt du rapport. D’autre part, cette même assignation en référé interrompt également le délai de prescription de l’action fondée sur le dol, dès lors que les deux actions poursuivent un but identique, à savoir l’indemnisation des préjudices résultant de désordres dissimulés lors de la vente (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-19.474).
Prescription. La Haute juridiction rejette le pourvoi d’un syndic condamné pour négligence fautive à l’égard du syndicat des copropriétaires, en retenant que son inertie a fait perdre à la copropriété la possibilité d’agir utilement dans le délai décennal contre les constructeurs. Elle approuve les juges du fond d’avoir caractérisé, au vu de l’expertise, l’existence de désordres graves, non apparents à la réception et relevant de la garantie décennale, ainsi que l’insuffisance manifeste des diligences du syndic, limitées à une procédure de référé-expertise tardive, sans action au fond ni acte interruptif de prescription. Elle juge que cette carence a directement causé un préjudice de perte de droits, sans que la cour d’appel ait à vérifier, comme le soutenait le syndic, la certitude du succès de l’action décennale ou l’existence de recours alternatifs non exercés par la copropriété (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-19.675).
La reconnaissance de responsabilité du constructeur n’a aucun effet interruptif sur le délai de forclusion décennale, même lorsque ce délai a commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. Saisie d’un litige relatif à l’effondrement d’un ouvrage réceptionné en 2005, la Cour juge que l’intervention ultérieure du constructeur, analysée comme une reconnaissance implicite de responsabilité, ne pouvait interrompre le délai décennal expiré, dès lors que ce délai constitue un délai de forclusion autonome, exclu du champ de la prescription extinctive par l’article 2220 du Code civil. Elle rappelle que, depuis la réforme de 2008, seule une demande en justice est susceptible d’interrompre un délai de forclusion, à l’exclusion de la reconnaissance du droit par le débiteur visée à l’article 2240 du même code, et précise que les règles transitoires de la loi de 2008 ne concernent que la durée des délais de prescription, non leurs causes d’interruption. Cette décision s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence initiée en 2021 et consacre la stricte étanchéité entre prescription et forclusion, imposant au maître d’ouvrage une vigilance accrue quant au respect des délais d’action en matière de responsabilité décennale (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-20.446, Bull.).
Réparation. La Cour de cassation valide le rejet des demandes indemnitaires d’une SCI dirigées contre son ancien gérant pour fautes de gestion, en rappelant avec netteté les principes de réparation intégrale et de contradiction. Elle confirme que l’indemnisation ne saurait conduire à un enrichissement injustifié : si la SCI établissait des fautes de gestion (perte de chances d’actions contre les intervenants ou assureurs), la cour d’appel a souverainement retenu que la plus-value générée par les travaux excédait le coût de reprise des désordres, de sorte qu’aucun préjudice indemnisable ne subsistait. L’arrêt illustre une application exigeante du principe selon lequel les avantages retirés de la situation dommageable doivent être déduits lorsque, mis en balance, ils neutralisent le préjudice allégué (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-12.110).
Troubles anormaux de voisinage. L’appréciation d’un trouble anormal de voisinage ne peut se limiter à la seule perte de lumière lorsqu’un bâtiment est édifié en limite séparative, mais doit aussi intégrer les conséquences concrètes sur l’usage normal du fonds voisin. En l’espèce, un exploitant agricole reprochait à la construction d’un hangar contigu d’obstruer non seulement des ouvertures, mais surtout les dispositifs de ventilation indispensables à l’aération d’un bâtiment d’élevage. En se fondant exclusivement sur la qualification de « jours de souffrance » et sur une situation préexistante déjà peu lumineuse, la cour d’appel avait écarté tout trouble anormal sans examiner l’impact de l’obstruction des ventilations sur le fonctionnement du bâtiment et le bien-être des animaux. La Haute juridiction censure cette approche : même en l’absence de droit acquis à la vue ou à la lumière, l’entrave à une ventilation nécessaire peut constituer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, ce qui impose une analyse spécifique et circonstanciée de cette nuisance (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-22.513).
La sous-traitance
Travail dissimulé. Le maître d’ouvrage n’est pas tenu, au titre de la lutte contre le travail dissimulé, d’une obligation de vigilance à l’égard du sous-traitant de son cocontractant. En combinant le principe de l’effet relatif des contrats, les articles L. 8222-1 et L. 8222-2 du Code du travail et la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance, la Cour rappelle que seul le cocontractant direct du maître d’ouvrage est concerné par cette obligation, même si le sous-traitant a été accepté et bénéficie d’un paiement direct. En validant la solidarité financière du maître d’ouvrage pour des manquements imputables au sous-traitant de l’entreprise principale, alors que cette dernière n’était pas poursuivie pour travail dissimulé, la cour d’appel a méconnu ces règles (Cass. 2e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.121, Bull.).
Responsabilité pénale du gérant. La chambre criminelle de la Cour confirme la condamnation pénale d’un dirigeant de sociétés de construction pour avoir laissé conclure des contrats de sous-traitance dépourvus de la garantie de paiement obligatoire en matière de construction de maisons individuelles. Elle juge que l’infraction est caractérisée dès lors que le prévenu, dirigeant de droit et « constructeur » au sens de l’article L. 231-13 du CCH, avait l’obligation personnelle de veiller au respect de cette garantie, indépendamment du fait qu’il ait ou non signé lui-même les contrats litigieux. En l’espèce, l’absence ou l’ineffectivité volontairement maintenue des garanties révélait une stratégie délibérée et non une simple négligence, et le dirigeant, informé, compétent et sans délégation de pouvoirs, ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le rôle opérationnel d’un autre gérant (Cass. crim., 10 septembre 2025, n° 23-82.632, Bull.).
Délégation. Dans le cadre de la délégation de paiement, le maître d’ouvrage n’est tenu de payer le sous-traitant qu’à concurrence des prestations effectivement exécutées. Il peut donc refuser le paiement de travaux non réalisés, sans que cela constitue une exception prohibée. En revanche, s’agissant de prestations mal exécutées, il ne peut pas opposer au sous-traitant les exceptions tirées du contrat de sous-traitance liant ce dernier à l’entreprise principale, en raison de l’inopposabilité des exceptions attachée à la délégation légale. Toutefois, la Cour admet que le maître d’ouvrage peut engager la responsabilité délictuelle du sous-traitant pour les malfaçons et opposer, par voie de compensation, la créance indemnitaire ainsi obtenue à la demande de paiement du prix. L’arrêt maintient donc le principe de l’inopposabilité des exceptions tout en ouvrant des voies techniques permettant au maître d’ouvrage d’éviter le paiement de prestations inexistantes ou défectueuses (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-21.762, Bull.).
Caution. Un cautionnement remis au sous-traitant en application de la loi du 31 décembre 1975 peut comporter un terme extinctif, mais seulement si celui-ci ne prive pas le sous-traitant de la possibilité d’appeler la garantie avant que le prix de ses travaux ne devienne contractuellement exigible. Une clause de durée est donc irrégulière lorsqu’elle expire alors que, en raison notamment de retards de chantier, des situations de travaux restent dues (Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-19.800, Bull.).
Vefa
Les actions en garantie décennale et en responsabilité contre les constructeurs se transmettent aux acquéreurs après la vente et la réception. Le promoteur-vendeur, une fois les lots cédés, est en principe dépourvu de qualité pour agir, sauf s’il s’est réservé contractuellement ce droit ou s’il justifie d’un intérêt personnel, direct et certain, notamment parce qu’il a indemnisé les acquéreurs ou s’est engagé à le faire. En l’espèce, le promoteur ne démontrait ni une telle réserve ni un préjudice personnel, d’autant que les acquéreurs avaient eux-mêmes engagé une action au titre de l’assurance dommages-ouvrage. La Cour en déduit logiquement l’irrecevabilité de l’action du promoteur (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-22.930).
Assurances
Non-garantie. La Cour censure une cour d’appel ayant admis une non-garantie en assurance décennale au motif que l’entreprise assurée avait recouru à la sous-traitance alors qu’elle avait déclaré ne pas en user. Elle rappelle qu’une telle déclaration figurant aux conditions particulières relève de la déclaration du risque et ne constitue pas, en l’absence de stipulation claire et expresse, une condition de garantie permettant un refus pur et simple de couverture. De même, la clause des conditions générales garantissant les travaux auxquels l’assuré a « contribué » ne peut être interprétée comme excluant la sous-traitance. Pour mémoire, la sanction applicable à une déclaration inexacte est la réduction proportionnelle de l’indemnité, prévue par l’article L. 113-9 du Code des assurances (Cass. 3e civ. , 13 novembre 2025, n° 23-22.262).
Règle proportionnelle. Lorsque le principe de la réduction proportionnelle d’indemnité est acquis, il appartient au juge d’en fixer concrètement le montant. Il ne peut se retrancher derrière l’insuffisance des éléments produits par les parties : il doit déterminer le taux de prime qui aurait été dû si le risque avait été exactement déclaré, quitte à inviter assureur et assuré à fournir toute explication utile. La Cour censure ainsi une décision ayant écarté la réduction proportionnelle faute de preuve suffisante, en réaffirmant que le chiffrage relève de l’office du juge et non de la seule initiative des parties (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.239).
Prescription biennale. En matière de prescription biennale assureur-assuré fondée sur le recours d’un tiers, le point de départ du délai n’est pas nécessairement l’assignation au fond, mais peut résulter d’une assignation en référé-expertise. Constitue en effet une « action en justice » au sens de l’article L. 114-1 du Code des assurances toute assignation en référé, y compris aux seules fins d’expertise. Cette assignation fait courir le délai de prescription, lequel peut être interrompu puis suspendu pendant la durée de l’expertise, avant de recommencer à courir à compter du dépôt du rapport. A défaut d’acte interruptif dans le nouveau délai de deux ans, l’action en garantie de l’assuré contre son assureur est prescrite, peu important que l’assuré n’ait agi au fond que postérieurement. La décision rappelle ainsi l’exigence de vigilance accrue pesant sur l’assuré quant au suivi des délais de prescription (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.481).
La Cour de cassation rappelle que la prescription biennale n’est opposable à l’assuré que si l’assureur a strictement respecté son obligation d’information. La seule signature par l’assuré des conditions particulières, accompagnée de conditions générales mentionnant le délai de deux ans et renvoyant aux articles L. 114-1 et L. 114-2 du Code des assurances, ne suffit pas si le contrat ne précise pas concrètement les causes ordinaires d’interruption de la prescription. A défaut de cette information complète et explicite exigée par l’article R. 112-1 du code, la prescription biennale est inopposable, quand bien même un délai supérieur à deux ans se serait écoulé entre les actes de procédure. La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante imposant une interprétation stricte des obligations d’information de l’assureur (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-16.468).
Expertise. La Cour précise, à propos d’une expertise judiciaire et des responsabilités consécutives à la vente d’un immeuble, les limites du contrôle exercé sur le respect du principe de la contradiction et sur l’impartialité de l’expert, tout en sanctionnant strictement les atteintes aux droits de la défense devant le juge. Elle approuve la cour d’appel d’avoir refusé l’annulation du rapport d’expertise, dès lors que les parties avaient été régulièrement convoquées et que l’expert pouvait débuter ses opérations sans attendre la fin de leurs échanges avec leur avocat ; et d’avoir écarté toute suspicion d’impartialité en l’absence d’éléments objectifs établissant des liens d’intérêts avec une partie (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-23.188).