Garantie décennale et principe de réparation intégrale du préjudice confrontés au principe de proportionnalité - Karila Avocats

Garantie décennale et principe de réparation intégrale du préjudice confrontés au principe de proportionnalité

RGDA mars 2026, n° RGA202q6, note Jean-Pierre Karila

Assurance décennale ; C. civ., art. 1792 ; Principe de réparation intégrale ; Principe de proportionnalité

Source(s) commentée(s)

Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, no 24-10503, D

Il résulte de l’article 1792 du Code civil et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que les dommages-intérêts alloués en réparation des dommages, dont sont responsables de plein droit des constructeurs, doivent réparer le préjudice dans son intégralité, sans perte ni profit pour le maître de l’ouvrage.

Viole le texte et le principe précités une cour d’appel qui alloue aux maîtres d’ouvrage seulement la somme de 9 680 € à titre de remise en état du conduit d’une cheminée à foyer ouvert par suite de l’exercice d’un contrôle de proportionnalité qui lui avait été demandé et l’ayant conduite à mettre en rapport le coût de la réparation induit par le maintien de la cheminée originelle, soit 100 250 €, avec celui évoqué par l’expert judiciaire qui avait proposé une alternative technique consistant dans l’installation d’un insert à foyer fermé, et ce, après avoir constaté que la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison après un incendie et que les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre, dont les maîtres de l’ouvrage sollicitaient réparation, résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit de cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent.

Extrait :

(…)

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Reims, 14 novembre 2023), Mme [T] et [S] [N], décédé, aux droits duquel viennent MM. [P] et [A] [N] et Mme [B] [N] (les maîtres de l’ouvrage), ont, à la suite d’un incendie, confié les travaux de reconstruction de leur maison à divers constructeurs dont M. [G], assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), pour une mission de maîtrise d’œuvre complète.

3. La réception des travaux a eu lieu le 5 mars 2009, avec réserves.

4. Se plaignant de divers désordres et non-conformités, les maîtres de l’ouvrage ont, après expertise, assigné les constructeurs et leurs assureurs.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Énoncé du moyen

5. Les maîtres de l’ouvrage font grief à l’arrêt de condamner in solidum M. [G] et la MAF à leur payer la seule somme de 9 680 euros TTC au titre de la réparation du conduit de cheminée de la salle à manger, alors « que le préjudice doit être réparé sans perte ni profit pour la victime, et donc être fixé au regard des conséquences dommageables de l’inexécution du contrat ; que la cour d’appel a constaté que M. [G] était responsable de plein droit du désordre décennal résidant dans le remplacement du boisseau de la cheminée de type ardennais typique à foyer ouvert par un boisseau de 20 cmX40 cm ne permettant pas une bonne évacuation des fumées et induisant un risque d’asphyxie ; que la cour d’appel a cependant considéré que selon l’expert, la législation imposant un foyer fermé à [Localité 15] et dans la région parisienne avait vocation à s’étendre même si aucune date n’était prévue et que le coût de la réparation induit par le maintien de la cheminée originelle (100 250 euros) devait être comparé au coût (9 680 euros) de l’installation d’un foyer à insert fermé évoqué par l’expert assurant les fonctionnalités (chauffage) attendues d’une cheminée, ces deux circonstances devant, au regard du principe de proportionnalité, “être priorisées et s’imposer sur la reconstruction à l’identique de la cheminée” pour un coût de 100 250 euros ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui ne contestait pas les motifs des premiers juges selon lesquels “la réfection de la cheminée était contractuellement prévue, de sorte que cette réfection concernait la cheminée actuelle, à foyer ouvert”, a violé l’article 1792 du Code civil et le principe susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1792 du Code civil et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime :

6. Il résulte de ce texte et de ce principe que les dommages-intérêts alloués en réparation des dommages dont sont responsables de plein droit les constructeurs doivent réparer le préjudice dans son intégralité, sans perte ni profit pour le maître de l’ouvrage.

7. Pour allouer aux maîtres de l’ouvrage la seule somme de 9 680 euros au titre de la remise en état des conduits de cheminée, l’arrêt énonce que le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.

8. Puis il retient que, le coût de la réparation induit par le maintien de la cheminée originelle, soit 100 250 euros, devant nécessairement être mis en rapport avec celui évoqué par l’expert, qui propose une alternative technique, pour un coût de 8 640 euros, consistant en l’installation d’un insert à foyer fermé assurant les fonctionnalités attendues d’une cheminée dont la fonction première est d’assurer le chauffage, même s’il peut se concevoir que la présence d’un foyer à insert ouvert assure un cachet supérieur à celle d’un foyer à insert fermé, le paiement d’une indemnité correspondant au coût de la reconstruction à l’identique serait disproportionné, compte tenu des conséquences dommageables pour les maîtres de l’ouvrage des manquements commis par le maître d’œuvre dont la bonne foi n’est pas mise en cause.

9. En statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison ensuite d’un incendie et que les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre, dont les maîtres de l’ouvrage sollicitaient réparation, résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit de cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés.

(….)

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite à la somme de 9 680 euros, la condamnation in solidum de M. [G] et de la Mutuelle des architectes français au titre de la réparation du conduit de cheminée, l’arrêt rendu le 14 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Reims ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens ;

(…)

1. Faits et procédure (juges du fond). Par un arrêt du 14 novembre 2023, la cour d’appel de Reims, pour infirmer un jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières qui avait condamné le constructeur (architecte) responsable de plein droit en vertu de l’article 1792 du Code civil et l’assureur de celui-ci à payer la somme de 100 250 € au titre de la mise en conformité du conduit de cheminée atteint des désordres, a estimé que le juge, saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison de non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée sur le fondement de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 où, depuis la date d’entrée en vigueur de cette ordonnance, sur le fondement de l’article 1221 du même code, ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé,s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées (p. 25 de l’arrêt)Lire la note1. Ajoutant : « En cas de disproportion manifeste les dommages et intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit, énoncé ci-dessusLire la note2 (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-10.884) » (page 25 de l’arrêt). Le sommaire dudit arrêt étant identique à la formulation ci-dessus.

2. Procédure devant la Cour de cassation. L’ayant droit et les héritiers de Monsieur S lequel était conjointement propriétaire avec sa veuve (ayant droit) d’une maison d’habitation et qui avaient à la suite d’un incendie, confié les travaux de reconstruction de leur maison à divers constructeurs, dont Monsieur G architecte investi d’une mission de maîtrise d’œuvre complète, assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français dite MAF, ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt précité de la cour d’appel de Reims soutenant un moyen unique comportant plusieurs branches.

3. La troisième chambre civile a statué au regard de la première branche dudit moyen, lequel est énoncé au point 5 de l’arrêt rapporté du 13 novembre 2025, indiquant avant le dispositif « et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs ».

4. En substance, il était fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de Reims d’avoir violé l’article 1792 du Code civil et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime en n’allouant aux ayants droit des propriétaires/maîtres d’ouvrage que la seule somme de 9 680 € correspondant à une proposition d’un expert judiciaire consistant en l’installation d’un insert à foyer fermé, par suite du contrôle de proportionnalité, qu’il lui avait été demandé, alors que la cour d’appel ne contestait pas les motifs des premiers juges selon lesquels « la réfection de la cheminée était contractuellement prévue de sorte que cette réfection concernait la cheminée actuelle à foyer ouvert », dont le coût de la réfection s’élevait à la somme de 100 250 €.

5. La troisième chambre civile a jugé le moyen en sa première branche pertinent.

Après avoir visé l’article 1792 du Code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime et rappelé les termes de l’arrêt de la cour d’appel de Reims (points 7 et 8 de l’arrêt), la troisième chambre civile cassera en effet partiellement l’arrêt de la cour d’appel pour violation de l’article 1792 du Code civil et le principe de réparation sans perte ni profit pour la victime au motif qu’en statuant ainsi, après avoir constaté, par des motifs propres et adoptés que « la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison ensuite d’un incendie et que les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre, dont les maîtres de l’ouvrage sollicitaient réparation, résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit à cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent » (point 9 de l’arrêt).

6. Dans ce contexte, notre note aura pour objet de rappeler le principe de la réparation intégrale du préjudice (I), de porter un regard croisé sur le principe de la réparation intégrale du préjudice et celui du contrôle de proportionnalité (II), de présenter de brèves observations sur la portée de l’arrêt du 13 novembre 2025 (III), et de formuler de brèves observations sur des questions que nous n’avons pas traitées (IV).

I – Le principe de la réparation intégrale du préjudice A – Origine, objet et fonction du principe

7. Le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime est un principe majeur du droit de la responsabilité civile.

Il trouve sa source dans l’esprit du texte de l’article 1240 du Code civil constituant la reproduction à l’identique de l’ancien article 1382 dudit code énonçant que : « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

8. L’esprit du texte précité conduit en effet à estimer que la victime du dommage doit être replacée autant que faire se peut dans la situation où elle se serait trouvée si le fait ou l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Le principe, qui a été légalisé par l’article 1249 du Code civil, a été affirmé, à notre avis, pour la première fois par un arrêt de la deuxième chambre civile du 9novembre 1976Lire la note3 (Cass. 2e civ., 9 nov. 1976, n° 75-11.737 : Bull civ. II, n° 202) énonçant, à l’occasion d’un accident de la circulation ayant causé la mort du conducteur d’un des véhicules : « Attendu que l’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice causé de telle sorte qu’il ne puisse yavoir pour la victime ni perte, ni profitLire la note4 », cassant en conséquence pour violation de l’article L. 470 du Code de la sécurité sociale un arrêt d’une cour d’appel « qui, pour fixer le préjudice complémentaire des ayants droit de la victime, déduit seulement de l’indemnité mise à la charge du tiers responsable en réparation du préjudice matériel le montant du capital représentatif des rentes calculées à une date proche de celle où elle statue et non des arrérages échus antérieurement » (sommaire).

9. Sans perte, ni profit, car la responsabilité civile en droit français – à l’inverse de certains autres droits positifs étrangers – a une fonction strictement réparatrice et non punitive.

Ce principe exclut en conséquence l’allocation de dommages et intérêts punitifs.

B – Illustrations jurisprudentielles des conséquences et modalités d’application du principe

10. Si l’on fait la synthèse des enseignements que l’on peut tirer des illustrations des conséquences du principe ou encore des lignes gouvernant ses modalités d’application, on peut énumérer pour le moins six conséquences du principe de réparation sans perte, ni profit pour la victime :

Première conséquence : la réparation des dommages ne peut être forfaitaire

Le juge doit chiffrer les différents chefs de préjudice distincts les uns des autres. C’est ainsi qu’un arrêt publié de la deuxième chambre civile du 25avril 2024 (Cass. 2e civ., 25 avr. 2024, n° 22-17.229), après avoir énoncé : « Vu le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime » casse un arrêt d’une cour d’appel dans les termes ci-après reproduits : « Pour condamner insolidum l’association et son assureur au titre de l’incidence professionnelle, l’arrêt énonce que s’agissant d’une évaluation forfaitaire, il est alloué aux ayants droit de la victime la somme de 80 000 [€] » (point 12 de l’arrêt). « En statuant ainsi, alors que la réparation du préjudice doit correspondre à ce dernier et ne saurait être appréciée de manière forfaitaireLire la note5, la cour d’appel a violé le principe susvisé » (point 13 de l’arrêt).

Deuxième conséquence : interdiction d’une double indemnisation par le biais d’intitulés de préjudices distincts

11. C’est ainsi qu’à l’occasion de l’arrêt précité ci-dessus du 25 avril 2024, la deuxième chambre civile, après le visa du principe et le constat que « le préjudice sexuel avant consolidation est indemnisé au titre du déficit fonctionnel temporaire » (point 16 de l’arrêt),et enfin le rappel des termes de l’arrêt rendu par la cour d’appel (point 17 de l’arrêt) casse partiellement l’arrêt de ladite cour d’appel en jugeant : « En statuant ainsi, en indemnisant, outre le poste de déficit fonctionnel temporaire, un poste de préjudice sexuel et d’établissement avant consolidation, la cour d’appel qui a indemnisé deux fois les mêmes préjudices, a violé le préjudice susviséLire la note6 » (point 18 de l’arrêt).

Troisième conséquence : stricte appréciation de la notion des pertes de gains professionnels futurs

La perte « intégrale » des gains futurs suppose après consolidation de l’état de la victime, l’impossibilité définitive d’exercer une quelconque activité pouvant lui procurer des gains.

12. C’est ainsi qu’un arrêt publié de la deuxième chambre civile du 10octobre 2024 (Cass. 2e civ., 10 oct. 2024, n° 23-12.612) a jugé : « Il résulte du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit que la victime d’un dommage corporel ne peut être indemnisée d’une perte intégrale de gains professionnels futurs que si, en raison du dommage après la consolidation, elle se trouve dans l’impossibilité définitive d’exercer une quelconque activité professionnelle lui procurant des gains. Ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d’appel qui indemnise totalement la perte de gains professionnels futurs de la victime au motif qu’elle ne peut plus exercer son activité antérieure, sans rechercher si celle-ci était dans l’impossibilité définitive d’exercer une quelconque activité professionnelle lui procurant des gains ». (sommaire)

Quatrième conséquence : encadrement de l’office du juge en cas de perte de chance

13. Au visa de l’article 4 et de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil et des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, l’Assemblée plénière par arrêt publié du 27 juin 2025 (Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.146) a jugé que : « L’existence d’une perte de chance et requalifie ainsi le préjudice, ne peut le laisser sans réparation, après avoir invité les parties à s’expliquer de ce chef ; qu’en retenant, pour débouter la SCI Les Baobabs de ses demandes indemnitaires au titre de son préjudice financier et de sa perte d’exploitation, que ces demandes ne peuvent prospérer que sur le fondement de la perte de chance, la faute du notaire ayant privé cette société de la possibilité de renoncer à son acquisition, mais qu’aucune demande n’a été formée sur un tel fondement, la cour d’appel, qui a constaté l’existence d’une perte de chance et ainsi requalifié le préjudice qu’elle ne pouvait laisser sans réparation, après avoir invité les parties à s’expliquer de ce chef, a violé l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, ensemble l’article 12 du Code de procédure civile ; que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu’il en résulte que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée » (sommaire).

Cinquième conséquence : le juge a l’obligation d’évaluer le préjudice constaté

14. Le juge ne peut refuser d’évaluer un préjudice dont il constate l’existence. C’est ainsi que la première chambre civilea, le 8février 2023 (Cass. 1re civ., 8 févr. 2023, n° 21-24.991, D) après avoir énoncé : « Vu l’article 4 du Code civil et le principe d’une réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime » a jugé que : « Il résulte de ce texte et de ce principe que le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il constate l’existenceLire la note7 » (point 9 de l’arrêt).

Sixième conséquence : la victime a la libre disposition de l’indemnité qu’elle reçoit

15. Cela résulte à l’évidence du principe indemnitaire mais c’est également une conséquence du principe de la réparation intégrale du préjudice conduisant la victime à utiliser ou à ne pas utiliser, selon son choix, l’indemnité reçue. C’est ainsi que la deuxième chambre civile par arrêt du 28novembre 2024 (Cass. 2e civ., 28 nov. 2024, n° 23-15.841), après le visa du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime et l’affirmation que ledit principe exclut « le contrôle de l’utilisation des fonds alloués à la victime, qui en conserve la libre disposition »Lire la note8 a jugé : « Par application du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, l’indemnité allouée au titre de dépenses de santé futures doit être évaluée en fonction des besoins de la victime, déterminés à la date de consolidation, et ne peut être subordonnée à la justification des dépenses correspondantes, peu important son décès ultérieur. Encourt, par conséquent, la censure, l’arrêt qui après avoir relevé que la victime en avait besoin, rejette une demande d’indemnisation pour des appareillages au motif que les dépenses d’acquisition de ces équipements n’ont pas été exposées avant le décès de la victime ». (sommaire)

Dans ce contexte, on peut toutefois se demander si la solution retenue par l’arrêt précité du 28 novembre 2024 est de facto et de jure justifiée, car dès lors que la victime n’aurait pas, avant son décès, acquis certains appareillages, l’allocation aux ayants droit du montant desdits appareillages semble heurter le principe même de la réparation sans perte, ni profit de la victime.

Le principe de la libre disposition par la victime de l’indemnité reçue a été affirmé :

  • d’abord pour la première fois, à notre connaissance, par un arrêt de la chambre criminelle du 22 février 1995 (Cass. crim., 22 févr. 1995, n° 94-82.991 : Bull. crim., n° 77) qui a jugé que : « Le juge répressif ne peut, sans excéder ses pouvoirs, décider de l’affectation des sommes allouées à la victime en réparation de son préjudice » (sommaire de l’arrêt) ;

  • puis par les arrêts ci-après :

    • un arrêt de la deuxième chambre civile du 19 mars 1997 (Cass. 2e civ., 19 mars 1997, n° 93-10.914 : Bull. civ. II, n° 86) dont il ressort que la victime d’un dommage corporel ne peut être contrainte à se soumettre à des traitements médicaux susceptibles d’améliorer son état et juge, au visa de l’article 16-3, ancien, du Code civile (mais l’actuel article ne diffère guère) que : « Nul ne peut être contraint, hors les cas prévus par la loi, de subir une intervention chirurgicale ». (sommaire),

    • un arrêt de la deuxième chambre civile du 19 juin 2003 (Cass. 2e civ., 19 juin 2003, n° 01-13.289 : Bull. civ. III, n° 203) dont le sommaire, ci-après reproduit, fait référence à un autre arrêt rendu le même jour : « L’auteur d’un accident est tenu d’en réparer toutes les conséquences dommageables et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable (arrêts n° 1 et 2). Ainsi, la victime qui exploitait un fonds de boulangerie et qui avait subi, du fait de l’accident, pendant de nombreux mois une incapacité temporaire totale et partielle de travail, puis une incapacité permanente partielle l’empêchant de reprendre son activité de boulangerie, n’était pas tenue de faire exploiter le fonds par un tiers et doit obtenir l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de son fonds (arrêt n° 1). De même, une victime qui demande l’indemnisation de l’aggravation de son préjudice corporel consécutif à l’accident, n’a pas l’obligation de se soumettre aux actes médicaux préconisés par ses médecins (arrêt n° 2) » ;

  • un arrêt de la deuxième chambre civile du 8 juillet 2004 (Cass. 2e civ., 8 juill. 2004, n° 02-10.199 : Bull. civ. II, n° 392) jugeant que : « Viole l’article 1382 du Code civil, une cour d’appel qui subordonne à la fourniture des factures acquittées, le paiement, par l’assureur du conducteur d’un véhicule impliqué, des frais d’aménagement du logement et du véhicule de la victime » ; (sommaire)

  • un arrêt du 15 janvier 2015 (Cass. 1re civ., 15 janv. 2015, n° 13-21.180 : Bull. civ. I, n° 13) qui, au visa de l’article 16-3 du Code civil et des articles L. 1111-4 et L. 1142-1 du Code de la santé publique, a jugé : « Le refus d’une personne, victime d’une infection nosocomiale dont un établissement de santé a été reconnu responsable en vertu de l’article L. 1142-1 du Code de la santé publique, de se soumettre à des traitements médicaux, qui, selon l’article L. 1111-4 ne peuvent être pratiqués sans son consentement, ne peut entraîner la perte ou la diminution de son droit à indemnisation de l’intégralité des préjudices résultant de l’infection. Dès lors, une cour d’appel ne peut laisser à la charge d’un patient, qui avait quitté l’établissement contre un avis médical, les dommages résultant de complications imputables à son refus, pendant plus d’un mois, et en raison de ses convictions personnelles, de traitements qui n’avaient été rendus nécessaires que du fait de l’infection initiale » ; (sommaire)

  • un arrêt de la chambre criminelle du 2 juin 2015 (Cass. crim., 2 juin 2015, n° 14-83.967 : Bull. crim., n° 134) qui a jugé que : « Le principe de la réparation intégrale n’implique pas de contrôle sur l’utilisation des fonds alloués à la victime, qui en conserve la libre utilisation »Lire la note9. « Encourt la censure l’arrêt qui subordonne le montant de l’indemnisation allouée à la victime à la fourniture par celle-ci des justificatifs des dépenses effectives, au fur et à mesure de leur engagement » (sommaire) ;

  • un arrêt de la deuxième chambre civile du 16 décembre 2021 (Cass. 2e civ., 16 déc. 2021, n° 20-12.040, D) qui après le visa du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime juge que : « Le principe susvisé exclut le contrôle de l’utilisation des fonds alloués à la victime, qui en conserve la libre disposition » (point 11 de l’arrêt) ;

  • un arrêt de la deuxième chambre civile du 4 avril 2024 (Cass. 2e civ., 4 avr. 2024, n° 22-19.307, D) qui, après le visa du principe de la réparation intégrale sans perte, ni profit pour la victime, reprend très exactement la même formulation que l’arrêt précité du 16 décembre 2021 (point 4 de l’arrêt).

II – Regards croisés sur le principe de la réparation intégrale et celui du contrôle de proportionnalité A – La problématique posée

Première observation : possibilité d’une articulation du principe de la réparation sans perte, ni profit pour la victime et celui de la nécessaire proportionnalité

16. De nombreuses illustrations jurisprudentielles à cette articulation sont le résultat de l’appréciation souveraine des juges du fond du quantum de la réparation et des modalités de celle-ci, comme on le verra ci-après.

Un arrêt publié de la chambre commerciale du 13juin 2019 (Cass. com., 13 juin 2019, n° 18-10.688) énonce : « Mais attendu en premier lieu, qu’aux termes de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que cette réparation devant être à la mesure du préjudice subi ne peut être disproportionnée (…) ».

En d’autres termes, le principe de la réparation sans perte ni profit pour la victime conduit nécessairement au caractère proportionné de la réparation.

Étant précisé que l’appréciation du caractère proportionné de la réparation est une question de fait qui relève du pouvoir souverain des juges du fond comme cela est abondamment illustré dans de nombreux arrêts de la Cour de cassationLire la note10.

La règle a été depuis codifiée à l’article 1221 du Code civil dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 10 février 2016.

Deuxième observation : le juge peut-il proprio motu ou encore d’office procéder à un contrôle de proportionnalité ou ne le pourrait-il que si celui-ci lui a été expressément demandé ?

17. Nous verrons ci-après que la réponse à cette question varie au gré des espèces et des demandes formulées auprès du juge.

B – Les réponses apportées par le droit positif résultant de la jurisprudence 1 – Les actions en démolition-reconstruction en matière contractuelle

18. Les solutions retenues par la Cour de cassation varient au gré des espèces à l’aune de la teneur des moyens qui lui sont proposés en demande ou en défense en cassation.

On citera à cet égard :

  • un arrêt de la troisième chambre civile du 11 mai 2005 (Cass. 3e civ., 11 mai 2005, n° 03-21.136 : Bull. civ. III, n° 103) statuant relativement à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), ayant au visa de l’ancien article 1184 du Code civil jugé : « Viole l’article 1184 du Code civil, une cour d’appel qui, ayant constaté que le niveau de la construction présentait une insuffisance par rapport aux stipulations contractuelles, n’a pas ordonné la démolition de l’ouvrage aux motifs que la non-conformité ne rendrait pas l’immeuble impropre à sa destination et ne porterait pas sur des éléments déterminants du contrat ». (sommaire) Ainsi la troisième chambre civile applique strictement les dispositions du contrat CCMI, abstraction faite du caractère mineur ou grave du manquement contractuel ou du désordre affectant l’ouvrage. Le moyen unique de cassation n’est pas reproduit par l’arrêt du 11 mai 2005, de sorte que l’on ne peut pas déterminer avec certitude si le principe de proportionnalité avait été ou non invoqué par le constructeur concerné ;

  • un arrêt de la troisième chambre civile du 15 octobre 2015 (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-23.612 : Bull. civ. III, n° 837) jugeant pertinent le moyen unique de cassation en sa quatrième branche, au visa des articles L. 230-14, L. 231-2 et R.231-4 du Code de la construction et de l’habitation : « Attendu que pour condamner la Société Trecobat à démolir, sous astreinte, l’ouvrage à ses frais et à payer à Madame X… la somme de 127 048,13 € et pour rejeter les demandes en paiement et en compensation de la Société Trecobat, l’arrêt retient que l’annulation du contrat impose de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa conclusion ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’opposait la Société Trecobat, constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »Lire la note11. Le sommaire de l’arrêt précité étant ainsi rédigé : « Une cour d’appel qui prononce l’annulation d’un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans doit rechercher, lorsque le constructeur s’y oppose, si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent »Lire la note12 (sommaire) ;

  • un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2022 (Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 21-16.408, P) validant un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 11 mars 2021, par suite d’un contrôle léger en énonçant en son point 8, ci-après reproduit : « Ayant retenu qu’il était totalement disproportionné de demander la démolition de l’immeuble d’habitationLire la note13 collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d’appel, qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, par ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts »Lire la note14 ;

  • un arrêt de la troisième chambre civile du 21 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-19.168, D) qui valide un arrêt d’une cour d’appel qui avait rejeté la demande des copropriétaires d’une maison dans un lotissement tendant à enjoindre à un autre propriétaire d’une maison dans ledit lotissement de mettre en conformité et/ou en démolir la hauteur de sa maison non conforme aux clauses du cahier des charges du lotissement, a jugé en son point 17 rejetant notamment le moyen du pourvoi incident que la cour d’appel avait « fait ressortir qu’à supposer la non-conformité avérée, il existait une disproportion entre le coût de la mise en conformité et son intérêt pour les autres colotis »Lire la note15.

La lecture du moyen incident comportant deux branches ne permet pas de déterminer avec certitude si le contrôle de proportionnalité auquel s’est livrée la cour d’appel l’a été d’office ou à la demande du constructeur concerné, la première branche visant la violation de l’article 4 du Code civil tandis que la seconde prétendait au défaut de base légale de l’arrêt au regard de l’article 1143 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

Enfin, deux autres arrêts importants doivent être signalés s’agissant de deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 17 novembre 2021 et le 6 juillet 2023 :

  • l’arrêt du 17 novembre 2021 (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-17.218, FS-B) valide, à la faveur d’un contrôle léger de motivation (point 10 de l’arrêt) un arrêt d’une cour d’appel qui avait rejeté la demande de destruction-reconstruction de maisons et la condamnation du constructeur à faire achever et délivrer des maisons strictement conformes aux contrats, plans et notices descriptives.

La validation est opérée au visa des articles 1134 et 1184 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige (point 10 de l’arrêt) comme suit : « Ayant déduit de ces constatations et énonciations que les non-conformités invoquées par M. [X] étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés, la cour d’appel, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants tirés de l’appréciation des obligations du garant de livraison par rapport à la notion d’achèvement de l’article R. 261-1, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation, a pu en déduire que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction des maisons, qui se heurtait au principe de proportionnalité des réparations au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées, devait être rejetée ».

L’arrêt précité du 17 novembre 2021 reconnaît en conséquence au juge la possibilité d’effectuer un contrôle de proportionnalité au regard d’une demande d’exécution forcée, solution désormais légalisée par le nouvel article 1221 du Code civil.

Auparavant et à l’époque donc de l’arrêt précité du 17 novembre 2021, la demande de démolition-reconstruction pouvait faire l’objet d’un contrôle de proportionnalité lorsqu’elle a été formée au titre de l’exécution forcée en nature du contrat tandis que si elle était présentée sous la forme d’une demande de dommages et intérêts d’un montant égal à celui de la démolition et de la reconstruction, le juge n’était pas tenu à un tel contrôle ;

  • l’arrêt de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-10.884, FS-B) qui énonce : « Le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ou, depuis la date d’entrée en vigueur de cette ordonnance, sur le fondement de l’article 1221 du même code, ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées » (sommaire).

L’arrêt précité du 6 juillet 2023, qui est un arrêt de section publié au Bulletin comme déjà dit ci-dessus, a été diversement apprécié par la doctrine, Nicolas Rias estimant que le contrôle de proportionnalité dans la mise en œuvre d’une sanction de la responsabilité contractuelle soulève la question de l’avenir du principe de réparation intégrale qui serait « malmenée » – le titre de son commentaire critique à cet égard est éloquentLire la note16 – tandis que Sabine Bertolaso approuve sans réserve la solution retenueLire la note17.

Patrice Jourdain est assez partagé, mettant en relief les aspects aussi bien négatifs que positifs de l’arrêt du 6 juillet 2023 au terme d’analyses toujours éclairantesLire la note18.

Léa Molina s’interroge, quant à elle, sur l’articulation de la solution retenue par l’arrêt du 6 juillet 2023 avec le droit à réparation de l’inexécution, même en l’absence de préjudice, citant à cet égard un arrêt de la première chambre civile du 10 mai 2025 (Cass. 1re civ., 10 mai 2025, n° 02-15.910) soulignant « qu’il faut prendre garde à ce que la disproportion manifeste, conçue comme une manifestation de la théorie de l’abus de droit et ainsi enfermée dans des conditions strictes, ne devienne pas l’outil privilégié de contractants prêts à faire fi de la force obligatoire des conventions»Lire la note19.

2 – Les actions en démolition-reconstruction sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle

19. Les illustrations sont nombreuses, on distinguera :

les actions sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. On citera à cet égard un arrêt de la troisième chambre civile du 21 mars 2019 (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13.288, P) qui a jugé au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, ensemble l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme : « L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, lorsqu’il est fondé sur la violation des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique. Dès lors, doit être cassé l’arrêt qui accueille une telle demande de démolition après avoir constaté que la construction n’était pas située dans l’un des périmètres spécialement protégés énuméré au premièrement de ce texte » ; (sommaire)

  • les actions sur le fondement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage résultant d’une non–conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire modificatif. On citera à cet égard un arrêt de la troisième chambre civile du 4avril 2024 (Cass. 3e civ., 4 avr. 2024, n° 22-21.132, FS-B) dont la lecture des points 3 à 9 est particulièrement instructive, en ce sens qu’il est jugé que le juge du fond statuant en matière extracontractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage (point 4), la cour d’appel ayant ainsi « exactement énoncé que la demande de démolition ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin », pour juger qu’« ayant ainsi caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire, la cour d’appel a pu déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée ».

Le sommaire de l’arrêt étant reproduit ci-après : « En application de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil et du principe de la réparation intégrale tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit. Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extracontractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage ».

III – Brèves observations sur la portée de l’arrêt du 13 novembre 2025

20. En définitive, la question que devait trancher la troisième chambre civile était celle de savoir si le juge du fond retenant la responsabilité/garantie décennale du constructeur doit-il ou non, si cela lui est demandé, procéder à un contrôle de proportionnalité entre le coût de la réparation pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées comme évoqué au point 7 de l’arrêt ?

La troisième chambre civile a répondu à cette question par l’affirmative en cassant partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Reims, la cour de renvoi étant celle d’Amiens.

21. L’arrêt du 13 novembre 2025, qui est inédit, s’inscrit dans la continuité d’une multitude d’autres arrêts illustrant pour certains le conflit, apparent en principe, de la réparation sans perte ni profit pour la victime et celui de la nécessaire proportionnalité dont nous avons vu ci-avant qu’il n’en est en définitive qu’une conséquence (v. § 16).

22. Nous avons fait le choix de cantonner nos observations aux demandes de démolition-reconstruction fondées sur la responsabilité contractuelle d’une part, et à celles fondées sur la responsabilité extracontractuelle d’autre part, sans pour autant citer toutes les décisions existant en la matière.

IV – Brèves observations sur des questions non traitées

23. Certaines dispositions du traité de Rome, adopté par l’Assemblée nationale le 25 mars 1957, peuvent entrer en conflit avec le principe de proportionnalité.

24. Le principe de proportionnalité doit, en tout état de cause, être adapté aux exigences de la jurisprudence européenne, le lecteur de la présente note étant invité à se reporter à la lecture d’un entretien que Pascal Chauvin, qui présidait à l’époque la troisième chambre civile, a eu avec la rédaction de la Gazette du PalaisLire la note20.

Notes de bas de page Lire la note1 –

Nous soulignons.

Lire la note2 –

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Lire la note3 –

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Lire la note4 –

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Lire la note5 –

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Lire la note8 –

Nous soulignons.

Lire la note9 –

Nous soulignons.

Lire la note10 –

V. not., Cass. 3e civ., 10 nov. 2021, n° 20-19.323 – Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-10.884, FS-B – Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-13.993, B.

Lire la note11 –

Nous soulignons.

Lire la note12 –

Nous soulignons.

Lire la note13 –

Nous soulignons.

Lire la note14 –

Nous soulignons.

Lire la note15 –

Nous soulignons.

Lire la note16 –

N. Rias, « Démolition – reconstruction, responsabilité contractuelle et contrôle de proportionnalité : un triptyque détonnant ! », JCP G 2023, act. 1157.

Lire la note17 –

S. Bertolaso, Resp. civ. et assur. 2023, comm. 240.

Lire la note18 –

P. Jourdain, RTD civ. 2024, p. 121.

Lire la note19 –

L. Molina, « La disproportion manifeste dans l’exécution par équivalent », LEDC sept. 2023, n° DCO201s3.

Lire la note20 –

C. Kleitz, « Contrôle de proportionnalité : “Une nécessaire adaptation aux exigences de la jurisprudence européenne” », entretien avec P. Chauvin, magistrat, président de chambre à la Cour de cassation (2015-2023), GPL 6 déc. 2016, n° GPL281w8.