Nécessité de démolition/reconstruction de l'ouvrage et garantie décennale - Karila Avocats

Nécessité de démolition/reconstruction de l’ouvrage et garantie décennale

RGDA juill. 2024, n° RGA201z4, note Jean-Pierre Karila

Assurance dommages-ouvrage ; Défaut de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités ; Non application de l’article 1792 du Code civil ; Assureur DO non tenu

Source(s) commentée(s)

Cass. 3e civ., 6 juin 2024, no 23-11336, FS–B

Selon l’article L. 242-1 du Code des assurances, la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, avant ou après réception, est due uniquement pour les dommages de la nature de ceux dont sont responsables de plein droit les constructeurs en application de l’article 1792 du Code civil, soit ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil.

La cour d’appel qui relève que si la démolition pouvait être nécessaire pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découlait pas de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination, et en déduit exactement que l’assureur dommages-ouvrage ne pouvait être tenu de garantir les travaux de mise en conformité.

Extrait :

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 7 novembre 2022), M. et Mme [O] (les maîtres de l’ouvrage) ont conclu avec la société LKV Eco-logis (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle.

2. Un contrat d’assurance dommages-ouvrage a été souscrit auprès de la société Aviva assurances, aux droits de laquelle vient la société Abeille IARD et santé (l’assureur dommages-ouvrage) et la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (le garant de livraison) a fourni une garantie de livraison.

3. Les maîtres de l’ouvrage ont contesté les travaux réalisés par le constructeur, dénoncé deux désordres et une non-conformité à l’assureur dommages-ouvrage et, après expertise et mise en liquidation judiciaire du constructeur, ils ont conclu une transaction avec le garant de livraison prévoyant le paiement par celui-ci d’une somme de 390 000 euros, correspondant au prix de la démolition-reconstruction de l’ouvrage.

4. Le garant de livraison, subrogé dans les droits des maîtres de l’ouvrage, a assigné l’assureur dommages-ouvrage en paiement sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Le garant de livraison fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes formées contre l’assureur dommages-ouvrage, alors « que la nécessité de démolir et reconstruire l’ouvrage pour réparer les désordres qui l’affectent caractérise un dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination, quelle que soit la nature des désordres ; qu’en retenant, pour rejeter les demandes en paiement de la société CGI Bat à l’encontre de la société Abeille IARD et santé, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage que la nécessité de démolition de l’ouvrage ne découle pas de l’existence d’un dommage qui compromet la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rend impropre à sa destination quand, au contraire, la nécessité de démolir et reconstruire l’ouvrage suffisait à caractériser un dommage de nature décennale, la cour d’appel a violé les articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances. »

Réponse de la Cour

6. Selon l’article L. 242-1 du Code des assurances, la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, avant ou après réception, est due uniquement pour les dommages de la nature de ceux dont sont responsables de plein droit les constructeurs en application de l’article 1792 du Code civil, soit ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

7. Les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil (3e Civ, 20 novembre 1991, pourvoi n° 89-14.867, Bull. 1991, III, n° 278).

8. Il en est également ainsi des défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités.

9. La cour d’appel a relevé que, si la démolition pouvait être nécessaire pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découlait pas de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination, et en a exactement déduit que l’assureur dommages-ouvrage ne pouvait être tenu de garantir les travaux de mise en conformité.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Caisse de garantie immobilière du bâtiment aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes

1. L’arrêt rapporté du 6 juin 2024 renvoie à la question de savoir s’il faut ou non déduire de la nécessité de la démolition/reconstruction d’un ouvrage affecté de désordres le caractère décennal desdits désordres question à laquelle l’arrêt du 6 juin 2024 répond négativement, à raison des circonstances de l’espèce considérée.

Faits et procédures (juges du fond)

2. Ils sont brièvement exposés aux paragraphes 1 à 4 de l’arrêt du 6 juin 2024.

On en retiendra, ainsi que de la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 novembre 2022 choqué d’un pourvoi rejeté par la Cour de cassation que :

– des particuliers maîtres d’ouvrage ont conclu avec une société LKV Eco-logis un contrat de construction de maison individuelle et souscrit à cette occasion un contrat d’assurance dommages-ouvrage auprès d’Aviva assurances aux droits de laquelle vient Abeille Iard Santé, également assureur de responsabilité décennale du constructeur LKV Echo-logis ;

– la Caisse de Garantie Immobilière (CGI Bâtiment) a délivré une garantie de livraison ;

– les maîtres d’ouvrage ayant contesté les travaux réalisés par le constructeur et obtenu par ordonnance de référé du 22 mai 2012 la désignation d’un expert judiciaire ont, après le dépôt du rapport d’expertise de celui-ci le 28 avril 2015, conclu le 4 avril 2016 une transaction avec le garant de livraison (CGI Bâtiment) stipulant en leur faveur le paiement d’une somme de 390 000 euros tandis que dans l’intervalle le 31 juillet 2013, le constructeur, la société LKV Eco-logis avait été placée en liquidation judiciaire ;

– CGI Bâtiment s’estimant subrogé dans les droits des maîtres d’ouvrage par suite de son paiement de la somme précitée de 390 000 € a assigné, suivant exploit introductif d’instance du 14 février 2018, Aviva assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage en paiement d’une somme de 413 416 euros ;

– par jugement du 20 février 2020, le tribunal judiciaire a déclaré le recours subrogatoire de CGI Bâtiment recevable dans la limite de la somme précitée de 390 000 euros et irrecevable pour le surplus et est entré consécutivement en condamnation contre Aviva assurances ;

– par arrêt du 7 novembre 2022, la cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement précité du tribunal judiciaire de Nanterre et statuant à nouveau, a débouté CGI Bâtiment de ses demandes contre Abeille Iard et Santé ;

3. Pour fonder juridiquement sa décision d’infirmation du jugement précité du tribunal judiciaire de Nanterre, la cour d’appel de Versailles, dans son arrêt précité du 7 novembre 2022, après rappel des dispositions de l’article L. 242-1, al. 1, du Code des assurances a dit et jugé :

« En l’espèce, selon le jugement déféré, le 26 mai 2014, M. et Mme [O], maîtres de l’ouvrage, ont déclaré à l’assureur dommages-ouvrage trois désordres : la présence de mérule dans le vide sanitaire,la non-conformité des fondationset le défaut de consolidation des poutres en plancher haut du vide sanitaire ; il n’est pas fait état d’une autre déclaration de sinistre ;

Il résulte également du jugement déféré que, selon l’expert judiciaire,si les désordres étaient susceptibles d’évoluer, cependant ceux-ci n’entraînaient en l’état aucun dommage à l’ouvrage,ce dont le tribunal a déduit, sans être critiqué en appel, qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage dans le délai de la garantie décennale n’était démontré.

En effet, l’expert a précisé que la présence de mérule sur une quantité importante de bois abandonnée dans le vide sanitaire n’affectait pas l’ouvrage mais imposait seulement d’évacuer ce bois et de l’incinérer, que l’insuffisance d’enrobage des poutres du plancher haut du vide sanitairepouvait seulement« à terme, générerun risquede déstabilisation de la portance du plancher »,et que lors de ses opérations« il n’a pas été constaté de désordres au niveau des fondations ».

En outre, aucun élément ne permet d’affirmer qu’en raison des désordres dénoncés à l’assureur dommages-ouvrage la solidité de la maison se trouvera nécessairement compromise ou que cette maison deviendra impropre à sa destination, dans les dix ans suivant la réception.

Pour considérer néanmoins que l’assureur dommages-ouvrage devait sa garantie, le tribunal a relevé que la reprise des désordres affectant la maison, notamment ses fondations, imposait la démolition de l’ouvrage et le rendait ainsi impropre à sa destination.

Cependant, et même si la démolition de l’ouvrage peut être nécessaire pour le mettre en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découle pas de l’existence d’un dommage qui compromet la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rend impropre à sa destination.

Dès lors, la société Abeille Iard & santé, assureur dommages-ouvrage qui ne peut être tenu de garantir des travaux de mise en conformité de l’ouvrage, est fondée à solliciter l’infirmation du jugement déféré et à demander que la société CGI bâtiment, subrogée dans les droits des maîtres de l’ouvrage, soit déboutée de son action à son encontre ».

Le pourvoi en cassation du garant de livraison

4. Aux termes d’un moyen unique de cassation (rappelé au paragraphe 5 de l’arrêt sous analyse du 6 juin 2024), CGI Bâtiment a prétendu à la violation des articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances faisant grief à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles de rejeter ses demandes formées contre l’assureur dommages-ouvrage, soutenant à cet égard pour l’essentiel que la nécessité de démolir et de reconstruire l’ouvrage pour réparer les désordres qui l’affectent caractérise à elle seule un dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination quelles que soient la nature et l’importance des désordres qui l’affectent.

I. Nécessité de démolition de l’ouvrage affecté de désordres : application de la responsabilité décennale quelles que soient la nature et l’importance des désordres ?

5. La réponse à la question ci-avant posée implique que soient d’abord rappelées les conditions subordonnant l’application de la responsabilité/garantie décennale.

On peut dire à cet égard que selon la loi, celle-ci est applicable dans trois séries de cas mais que le droit positif résultant de la jurisprudence a considérablement élargi le domaine de la responsabilité/garantie décennale.

A. Le domaine de l’application de la responsabilité décennale selon la loi

6. Il résulte de la combinaison des articles 1792 et 1792-2 du Code civil que la responsabilité/garantie décennale est applicable lorsque les dommages dont il est demandé la réparation/indemnisation sont apparus, dans le délai de 10 ans après la réception, et qu’ils présentent la gravité requise par l’article 1792 et/ou l’article 1792-1 du Code civil, c’est-à-dire :

  • en cas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage (article 1792) ;

  • en cas d’atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable (article 1792-2) ;

  • en cas d’impropriété à destination de l’ouvrage résultant de l’atteinte à l’un de ces éléments constitutifs ou d’équipements (article 1792).

Étant souligné que la responsabilité décennale n’est plus, depuis la loi du 4 janvier 1978, une garantie des vices de construction mais une garantie couvrant les dommages affectant l’ouvrage quelles que soient les causes et origines desdits dommages.

Certes, la recherche des causes et origines des dommages est, dans la plupart des cas, indispensable dans la perspective de la définition de la solution réparatoire, mais elle ne l’est pas, au regard de la mise en œuvre de la garantie décennale (voir not. Cass. 3e civ., 1er déc. 1999, n° 98-13252 : Bull. civ. III, n° 230 – Cass. 3e civ., 30 juin 2001, n° 99-99419 : RDI 2001, p. 518, obs. P. Malinvaud – Cass. 3e civ., 5 nov. 2013, n° 12-28310 – Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-16957 et n° 14-19976 – Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22794, 19-23895 – Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-18540, FS-PB).

Sans être exhaustif quant à la condition d’atteinte à la destination de l’ouvrage (article 1792 du Code civil), notion par essence subjective, on dira que celle-ci donne à un contentieux nourri, tandis que l’éventuelle existence de réserves formulées lors de la réception renvoie à un autre contentieux nourri portant sur la notion de désordres évolutifs et/ou de désordres futurs.

Le contentieux relatif la condition d’impropriété à destination

7. La condition d’impropriété à destination, par essence subjective comme déjà dit ci-dessus, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond comme l’énoncent expressément certains nombres d’arrêts visant exclusivement cette condition (Cass. 3e civ., 23 juin 1999, n° 92-21390 – Cass. 3e civ., 29 mars 2011, n° 10-14540 – Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-17426) ou la visant de façon alternative lorsque cette condition est couplée avec celle de l’atteinte à la solidité (Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-14048 – Cass. 3e civ., 9 déc. 1998, n° 97-13416).

La haute juridiction casse systématiquement les arrêts de cour d’appel qui ne recherchent pas, comme il leur était demandé, si les désordres considérés rendent l’ouvrage impropre à sa destination s’agissant par exemple de désordres affectant des éléments d’équipement (Cass. 3e civ., 12 juin 1991, n° 90-12171 : Bull. civ. III, n° 167) mais également lorsque les parties ne les y invitent pas expressément (Cass. 3e civ., 14 oct. 1992, n° 91-11628 : Bull. civ. III, n° 267 – Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 96-19521 : Bull. civ. III, n° 106 – Cass. 3e civ., 9 déc. 1998, n° 97-13416 – Cass. 3e civ., 28 févr. 1996, n° 94-17154 : Bull. civ. III, n° 57 ; RGDA 1996, p. 688, note J.-P. Karila).

Enfin, on indiquera quant à la condition d’impropriété à destination que celle-ci doit être, en tout état de cause, appréciée par rapport à l’ouvrage dans son ensemble (voir not. Cass. 3e civ., 22 janv. 1997, n° 95-11045 : Bull. civ. III, n° 3 – Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-15107 : Bull. civ. III, n° 48 – Cass. 3e civ., 7 déc. 1998, n° 86-19427 : Bull. civ. III, n° 174).

Délai décennal : transcendance en cas de désordres évolutifs mais alignement en cas de désordre futur

La condition du caractère clandestin des dommages lors de la réception renvoie, lorsque les dommages surviennent postérieurement à l’expiration du délai de 10 ans, à l’existence ou non de désordres évolutifs tandis que lorsque les désordres surviennent à l’intérieur même du délai de 10 ans mais sans présenter alors la gravité requise par l’article 1792 du Code civil la question se pose de l’éventuelle application de la garantie décennale si les conditions de la réparation/indemnisation du désordre futur sont réunies, c’est-à-dire si l’on a la certitude que le désordre alors en germe surviendra dans le délai de 10 ans.

8. Cet aspect du droit positif n’est qu’abordé et ne sera pas traité, l’essentiel étant déjà contenu dans le titre ci-avant, le lecteur étant prié de se reporter s’il l’estime utile à nos développements dans le Lamy Assurances 2024, Chapitre Assurance de responsabilité décennale, n° 3348 d/1, 2 et 3, et pour ce qui concerne la distinction nécessaire du désordre évolutif et du désordre futur, notion que certains praticiens confondent, à notre avis, (v. à cet égard, notre note sous Cass. 3e civ., 16 mai 2001, n° 99-15062 : D. 2002 p. 833).

B. L’extension par le droit positif résultant de la jurisprudence du domaine de la responsabilité décennale ainsi que de celui de l’assurance obligatoire de ladite responsabilité décennale

9. La jurisprudence ne s’en est pas tenue à la lettre de la loi, ni dans certains cas à l’esprit même de celle-ci et a considérablement étendu le domaine d’application de la responsabilité décennale puis de l’assurance obligatoire de celle-ci.

Sans être ici encore exhaustif et en faisant volontairement abstraction de certaines extensions du domaine de la responsabilité/garantie décennale, résultant d’un arrêt de principe du 15 juin 2017 (Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-19640, dont la solution a été réitérée le 14 septembre 2017, Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17323 : JCP G 2018, p. 1048 note J.-P. Karila) d’une part et à l’extension de l’assurance obligatoire en la matière par contournement artificiel de la règle posée par l’article L. 243-1-1, II, du Code des assurances d’autre part, objet de vives critiques (voir not. RGDA 2017, p. 562, note P. Dessuet ; RDI 2018, p. 157, note J. Roussel), extensions désormais annulées par un arrêt de principe du 21 mars 2024 (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18694 : JCP 2024, p. 588, note J.-P. Karila) et un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-20711, FB : RGDA juin 2024, n° RGA201y3, p. 19, note P. Dessuet), sur lesquels nous ne nous attarderons pas.

On peut dire qu’au jour de la présente note, le droit positif retient l’application de la responsabilité/garantie décennale et l’assurance obligatoire de ladite responsabilité dans les cas suivants :

1/ en cas de danger pour la sécurité des usagers de l’ouvrage ou des passants

Principe illustré notamment par :

  • Cass. 3e civ., 30 juin 1998, n° 96-20789,

  • Cass. 3e civ., 21 sept. 2002, n° 21-20453, FS-B,

  • Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 07-21950 : Bull. civ. III, n° 50 ; RGDA 2010, p. 362 note J.-P. Karila (rendu jugement à propos d’une assurance dommages-ouvrage),

  • CA Paris, 25 janv. 1999, n° 97/17753,

  • CA Paris, 11 janv. 2002, Société BATIDOM / SA TDF,

  • CA Aix-en-Provence, 14 mars 2002, POULETTE / MUTUELLE DU MANS,

  • CA Toulouse, 22 avr. 2002, PARVAS / RIVES,

  • CA Paris, 3 mai 2002, n° 00/18365, MAAF / SDC Gabriel Péri,

  • CA Paris, 9 sept. 2002, MAAF / ROUSSEL,

  • CA Paris, 18 sept. 2002, SMABTP / JULLIEN,

  • CA Paris, 21 nov. 2007, n° 06/10018 ;

2/ en cas de risque sanitaire présentant un danger pour la santé des personnes, rendant en lui-même, l’ouvrage impropre à sa destination

Principe illustré notamment par :

  • Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15608 pour un risque sanitaire résultant d’odeurs nauséabondes,

  • Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-13858, FS-B : RGDA janv. 2024, n° RGA201r8, p. 23, note J.-P. Karila, pour un risque sanitaire potentiel résultant de la longueur anormale des tuyauteries d’eau chaude sanitaire favorisant un risque de développement légionelle rendant, à lui seul, l’ouvrage impropre à sa destination, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve de dix ans ;

3/ en cas de dommages aux existants sous certaines conditions

4/ en cas d’erreur d’implantation et seulement dans certaines hypothèses

5/ en cas de défaut aux normes parasismiques sous certaines conditions

Principe illustré notamment par :

  • Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n° 03-20247 : Bull. civ. III, n° 113 ; RGDA 2005, p. 668, note J.-P. Karila,

  • Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17620 : Bull. civ. III, n° 212, Ph. Malinvaud, « La non-conformité aux normes parasismiques relève de la garantie décennale », RDI 2009 p. 650,

  • Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-11713 : Bull. civ. III, n° 70,

  • Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16986 : LEDA nov. 2019, n° 112f6, p. 5, obs. S. Bertolaso ;

6/ en cas de violation des règles d’urbanisme ou des prescriptions du permis de construire comme nous le verrons ci-après

7/ en cas de trouble anormal de voisinage si ledit trouble est consécutif à une erreur de conception ou une malfaçon de l’ouvrage construit

Principe illustré notamment par :

  • Cass. 3e civ., 16 déc. 2014, n° 13-24032,

ou en cas de nuisances sonores causées aux tiers par l’exploitation de l’ouvrage du fait d’un défaut de conception et d’exécution des travaux empêchant le fonctionnement normal de l’ouvrage et le rendant ainsi impropre à sa destination :

Principe illustré notamment par :

  • CE 9 mai 2012, n° 346757

Étant précisé qu’uneloi n° 2024-346 du 15 avril 2024 « visant à adapter le droit de la responsabilité civile ou enjeux actuels, à créer un article unique ainsi rédigé :

« I. – Le sous-titre II du titre III du livre III du Code civil est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

« CHAPITRE IV

« LES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE

« Art. 1253 – Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fons, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. (…) »

Ainsi l’extension prétorienne devient désormais une extension légale.

8/ en cas de défaut d’isolation phonique entraînant une impropriété à destination de l’ouvrage

II. La validation de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles par l’arrêt du 6 juin 2024 était, a raison des circonstances de l’espèce, pertinente en fait comme en droit

10. C’est dans le contexte du droit positif ci-avant rappelé (v. supra n° 6 à 9) que doit être apprécié, d’une manière générale, si la décision de la démolition/reconstruction d’un ouvrage affecté de désordres, conduit ou non à l’application de la garantie/responsabilité décennale au seul cas où ceux-ci revêtent en eux-mêmes la gravité requise par l’article 1792 du Code civil, ou abstraction faite de cette condition de gravité, dans tous les cas.

Dans les circonstances de faits de l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 novembre 2022, l’expert judiciaire avait estimé que si les désordres affectant la maison individuelle « étaient susceptibles d’évoluer, ceux-ci n’entraînaient en l’état aucun dommage » (v. la question de la réparation des désordres évolutifs ci-avant évoqués (v. supra n° 6-b/), l’expert n’a pas constaté de désordres de fondations (p. 4 de l’arrêt de la cour d’appel), ce qui a conduit la cour d’appel pour les motifs ci-avant reproduits (v. supra n° 3) à infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre et à juger que « Même si la démolition de l’ouvrage peut être nécessaire pour mettre en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découle pas de l’existence d’un dommage qui compromet la solidité de la maison ou qui, par lui-même, le rend impropre à sa destination ».

De facto, la question de savoir si la nécessité de la démolition reconstruite d’un ouvrage affecté de désordres, abstraction faite de l’importance et gravité de ceux-ci, voir abstraction faite de l’absence de tout désordre matériel à l’ouvrage s’est, en jurisprudence, essentiellement illustrée à l’occasion d’erreurs d’implantation.

On rappellera à cet égard que c’est par un arrêt de principe du 27 avril 1994 (Cass. 3e civ., 27 avr. 1994, n° 92-14854 : RGAT 1994, p. 820, note H. Périnet-Marquet) qu’il a été jugé que dès lors que l’erreur d’implantation rendait nécessaire la démolition et la reconstruction au moins partielle de l’ouvrage, la responsabilité décennale était applicable.

Cette solution était justifiée en droit à raison notamment du fait ci-dessus rappelé (v. supra n° 6), que la garantie décennale n’est plus depuis la loi du 4 janvier 1978 une garantie des vices cachés.

Elle avait d’ailleurs été suggérée dès 1988 par F. Desportes (F. Desportes, « La garantie décennale était-elle toujours une garantie des vices cachés de la construction ? », GP 1988, 1, doctr. p. 85).

Dans le prolongement de l’arrêt précité du 27 avril 1994, un arrêt de la troisième chambre civile a cassé le 26 mai 2004 pour défaut de base légale au regard des articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances un arrêt d’une cour d’appel qui déboute, pour écarter le recours subrogatoire d’un garant de livraison, retient que la construction n’est pas implantée conformément au règlement d’urbanisme par rapport aux limites séparatives, ni au plan ayant fait l’objet d’une autorisation de construction, que la démolition de l’ouvrage préconisée par l’expert et effectuée a été destinée à sa reconstruction conformément aux règles d’urbanisme, et que ces défauts de conformité n’entraient pas dans le champ d’application de la garantie décennale et ne pouvaient entraîner la garantie de l’assurance dommage-ouvrage au considérant « qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si le non-respect des règles d’urbanisme affectant la construction et aboutissant à sa démolition n’était pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, et s’il n’en était pas de même des désordres constatés, rendant, selon l’expert, impossibles de simples reprises ponctuelles » (Cass. 3e civ., 26 mai 2004, n° 02-19464 : RDI 2004, p. 340, obs. P. Dessuet ; RDI 2004, p. 381, obs. P. Malinvaud, Constr. et Urb. n° 10, oct. 2004 comm. 187 par M.-L. Pagès de Varenne).

Il est jugé qu’un défaut d’implantation altimétrique relève, selon les cas, soit de la responsabilité contractuelle de droit commun, soit de la responsabilité décennale soit encore de l’article 1184 du Code civil.

C’est ainsi que le défaut d’implantation altimétrique d’implantation d’une maison individuelle d’un lotissement relève de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, le constructeur de la maison individuelle devant, pour exécuter son engagement contractuel, conformément aux exigences résultant de la convention liant les parties, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles (Cass. 3e civ., 6 mai 2009, n° 08-14405 : Bull. civ. III, n° 99 ; RDI 2009, p. 426, obs. P. Malinvaud).

Tandis que si le défaut d’altimétrie d’une maison individuelle est important, la demande de démolition et reconstruction de ladite maison est justifiée en application de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (JO 11 févr. 2016).

Aussi, par arrêt du 12 avril 2018 (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-26906, n° 17-26906 : RDI 2018, p. 398, obs. P. Malinvaud), la Cour de cassation casse, pour violation de l’article 1184 ancien du Code civil, un arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande des maîtres d’ouvrage en démolition/reconstruction de leur maison individuelle, retient que la non-conformité de la maison aux dispositions contractuelles et au permis de construire n’en affecte pas l’habitabilité, ni la solidité, n’a pas empêché le maître d’ouvrage d’obtenir le certificat de conformité et n’a aucune conséquence sur l’usage de la maison, la pente rendue nécessaire pour l’accès du garage et l’accès piétonnier ne causant pas aux maîtres d’ouvrage un préjudice important ; la cassation étant prononcée au considérant suivant : « qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que la maison était implantée avec un défaut d’altimétrie de 40 cm et sans constater que l’exécution en nature du contrat était impossible, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Lorsque la démolition est nécessitée par les violations des règles d’urbanisme ou des prescriptions du permis de construire, la jurisprudence est ici encore fluctuante et variée au gré des espèces.

C’est ainsi qu’il a été jugé que la responsabilité/garantie décennale n’est pas applicable lorsque les erreurs d’implantation horizontale et en altimétrie résulte de non-conformités contractuelles pour l’essentiel, même s’il a été constaté également des non-conformités de règles de l’art, dès lors que la démolition était uniquement destinée à une reconstruction conformément aux règles d’urbanisme (Cass. 3e civ., 14 mars 2001, n° 99-14572 rendu à propos de l’application d’un contrat d’assurance dommages ouvrage ; dans le même sens Cass. 3e civ., 22 oct. 2008, n° 07-16739).

En revanche, par arrêt du 15 décembre 2004, la troisième chambre civile a censuré un arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé de retenir l’application de la responsabilité décennale au motif que « dès lors que la demande des maîtres de l’ouvrage ne tend qu’à financer la démolition de la villa et sa reconstruction en conformité avec les règles de l’urbanisme, elle n’entre pas dans le champ d’application de la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil », et casse l’arrêt de la cour d’appel pour violation dudit article 1792 au considérant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’erreur d’implantation de la villa résultant du non-respect des règles d’urbanisme et aboutissant à sa démolition constituait un désordre, la cour d’appel, qui n’a pas recherché si ce désordre n’était pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 03-17876 : Bull. civ. III, n° 237 ; RGDA 2005, p. 170, note J.-P. Karila).

Il s’ensuit que le juge du fond doit, même s’il n’y est pas invité, rechercher si l’erreur d’implantation résultant du non-respect des règles d’urbanisme et aboutissant à la démolition de l’ouvrage était ou non de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Par arrêt du 12 juin 2013 (Cass. 3e civ., 12 juin 2013, n° 12-19103), la troisième chambre civile valide un arrêt d’une cour d’appel qui avait recueilli le recours d’un maître d’ouvrage à l’encontre d’un constructeur responsable d’une erreur d’implantation sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, et de son assureur, arguant de la nécessité de la démolition-reconstruction à raison d’un refus de délivrance d’un certificat de conformité et de l’établissement d’un procès-verbal d’infractions motivées par la mauvaise implantation de la construction et de sa surélévation au considérant que « l’erreur d’implantation ne pouvait pas être régularisée et aboutissait à la démolition de l’ouvrage ».

Par arrêt du 4 mai 2016 (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 15-15899), la troisième chambre civile valide un arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité contractuelle du constructeur à propos d’un défaut d’altimétrie de l’immeuble (implantation de l’immeuble 77 cm plus bas que les prévisions du plan et du permis de construire) et ordonné la démolition et la reconstruction de l’immeuble considéré, mais le censure aux considérants ci-après reproduits :

« Vu l’article 1792 du Code civil ;

Attendu que, pour limiter la condamnation de la société Axa à une somme correspondant au plafond de garantie, l’arrêt retient que seule la responsabilité contractuelle du constructeur est retenue au titre de l’erreur d’implantation et que la police souscrite auprès de la société Axa intègre une garantie “erreur d’implantation” qui relève des garanties facultatives et est assortie d’un plafond de garantie ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’erreur d’implantation de la maison rendant nécessaire la démolition et la reconstruction de la maison ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Un arrêt du 6 décembre 2018 censure une cour d’appel qui pour rejeter la demande d’un constructeur (VDF) et de son assureur (AVIVA) qui avaient été condamnés à la démolition-reconstruction d’un ouvrage à raison d’un défaut d’altimétrie et d’infiltrations au sous-sol, contre les responsables et leurs assureurs, retient qu’il n’est pas démontré que la non-conformité de l’immeuble, seul désordre imputable à la Société VDF, soit de nature à rendre l’immeuble de M. et Mme X impropre à sa destination, étant ici observé qu’ils l’ont toujours habité, et qu’il s’ensuit que ce désordre ne présente pas une nature décennale, la cassation ayant été prononcée pour défaut de base légale au regard des articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances au motif « qu’en statuant ainsi alors que la décision irrévocable de condamner la société VDF à démolir et reconstruire l’immeuble de M. et Mme X, caractérisait l’impropriété à sa destination ».

Un arrêt du 21 mars 2019 (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-28768) valide un arrêt d’une cour d’appel qui avait accueilli la demande de la démolition et de la reconstruction d’une maison individuelle en raison du défaut d’altimétrie de celle-ci et de son garage attenant, inondables, et de la nécessité de surélévation de ladite maison de 25 cm pour permettre de livrer un ouvrage conforme à celui prévu dans le contrat, alors qu’il n’avait pas été soutenu par le constructeur que l’exécution forcée en nature n’était pas possible.

Par arrêt du 18 mars 2021 (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 19-21078 : RGDA juin 2021, n° 200e9, p. 33 note J-P. Karila), la troisième chambre civile valide un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait jugé « qu’ayant souverainement retenu que l’erreur d’implantation faisait actuellement courir le risque de la démolition de l’ouvrage, la cour d’appel a pu, de ces seuls motifs, en déduire que le désordre, qui rendait l’ouvrage impropre à sa destination, était de nature décennale ».

Un arrêt du 13 avril 2013 (Cass. 3e civ., 13 avr. 2013, n° 21-21106, FS-B : RGDA juin 2023, n° RGA201j0, p. 33, note J-P. Karila) censure une cour d’appel qui, pour écarter le caractère décennal des désordres, retient qu’en l’absence d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou de son impropriété à destination, nonobstant les défauts qui apparaissent, affectait sa structure, les malfaçons constatées ne relèvent pas de l’article 1792 du Code civil, mais résulte d’une exécution défectueuse et non conforme au contrat, après avoir retenu que la maison « complètement bancale et de guingois » ne pouvait être réparée sans être démolie puis reconstruite, ce dont il résultait que les désordres étaient de la gravité de ceux prévus à l’article 1792 du Code civil et que l’assureur dommages-ouvrage pouvait avoir à en répondre sur le fondement de l’article L. 242-1, al. 10, du Code des assurances, ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole le texte susvisé.

11. Comme on l’a vu, la jurisprudence varie au gré des espèces, mais cela est logique et normal, les espèces variant elles-mêmes …

On peut tirer comme enseignement de la jurisprudence ci-avant analysée et de l’excellente motivation de certains arrêts ci-avant évoqués, en réponse à la problématique posée que :

  • soit la nécessité de démolition-reconstruction de l’ouvrage a pour cause l’existence de dommages de nature décennale l’affectant, soit il existe un risque pour la sécurité des usagers de l’ouvrage ou des passants, ou pour la santé des personnes ou encore un risque d’une perte, par séisme, de l’ouvrage par suite de non conformités aux normes parasismiques, ou encore dans certains cas à raison de la violation des règles d’urbanisme et/ou du permis de construire, ou enfin, lorsqu’un trouble anormal de voisinage a pour origine une erreur de conception ou une malfaçon de l’ouvrage construit et/ou empêchant le fonctionnement normal de celui-ci et alors dans ces diverses hypothèses, il est normal que la responsabilité décennale soit retenue ainsi que la mobilisation de l’assurance obligatoire de ladite responsabilité ;

  • soit la nécessité de démolition de l’ouvrage est imposée par des non-conformités contractuelles ou encore par l’impossibilité de réparation de multiples désordres ponctuels n’ayant pas la gravité requise par l’article 1792 du Code civil, auquel cas la démolition-reconstruction ne peut relever que du droit commun et en aucun cas de la responsabilité/garantie décennale ;

  • soit enfin la nécessité de la démolition-reconstruction est imposée par une décision de justice irrévocable, auquel cas il faudrait revenir à l’alternative ci-avant exposée, à moins que l’on estime, lorsque le requérant est un particulier ou son subrogé que des raisons d’équité s’y opposeraient, ou encore à raison du rôle social qu’aurait l’assurance.

12. L’arrêt rapporté du 6 juin 2024 ne peut en conséquence qu’être approuvé, la troisième chambre civile ayant parfaitement justifié en fait et en droit sa décision après rappel des dispositions de l’article L. 242-1 du Code des assurances (paragraphe 6), du principe selon lequel les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordres, dans le champ de l’application de l’article 1792 du Code civil citant à cet égard l’arrêt précité du 20 novembre 1991 (Cass. 3e civ., 20 nov. 1991, n° 89-14867 : Bull. civ. III, n° 278) (paragraphe 7), ainsi que la règle selon laquelle des défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités (paragraphe 8), valide l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en jugeant que celle-ci avait relevé que « si la démolition pouvait être nécessaire pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découlait pas de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, le rendait impropre à sa destination, il en a exactement déduit que l’assureur dommages-ouvrage ne pouvait être tenu de garantir les travaux de mise en conformité ».