Marchés privés : six mois de droit de la construction (lemoniteur.fr)
Sélection des décisions les plus instructives rendues par la Cour de cassation au cours du premier semestre 2025.
Par Laurent Karila, avocat associé, Karila, Société d’avocats, chargé d’enseignement à l’université de Paris I Panthéon-Sorbonne
Comment apprécier un dommage futur relevant de la garantie décennale ? Le délai d’action en garantie des vices cachés est-il suspendu lorsqu’une expertise judiciaire est ordonnée ? L’assureur DO prend-il en charge les frais d’agents de sécurité engagés pendant le chantier de reprise ? La Cour de cassation a répondu à toutes ces questions, et à bien d’autres, durant les six premiers mois de l’année.
L’ouvrage ou l’élément d’équipement
Pour la première fois, la Haute juridiction judiciaire a considéré que les conditions d’application de l’article 1792-7 du Code civil [C. civ.] (qui exclut du champ de la garantie décennale les éléments d’équipement à vocation exclusivement professionnelle) sont réunies. Elle décide que le séparateur d’hydrocarbures d’une station de lavage automobile constitue un élément d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage, dès lors que sa fonction est de traiter les eaux potentiellement chargées de boues et d’hydrocarbures générées par l’utilisation de la station. La Cour raffermit ainsi la frontière entre ouvrage soumis à garantie décennale et équipement professionnel soumis au droit commun (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.018, publié au Bulletin).
La réception
Réception judiciaire. La réception judiciaire ne peut être prononcée qu’à une date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, et pour une maison, en état d’être habitable. Tel n’est pas le cas lorsque l’expertise judiciaire fait apparaître que la charpente souffre, à la date de la réception choisie par la cour d’appel, de nombreuses non-façons, malfaçons et non-conformités affectant sa solidité (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-14.407).
Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d’appel qui prononce une réception judiciaire sans l’assortir de réserves, au motif que le maître d’ouvrage n’avait formulé aucune remarque ou observation à la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être reçu ni à la date à laquelle il avait payé les travaux, alors que les réserves correspondent aux désordres dont il est établi qu’ils étaient alors apparents pour le maître d’ouvrage (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, nos 23-13.369 et 24-13.476, Bull.).
Réception tacite. Pour constater une réception tacite selon l’article 1792-6 C. civ, les juges du fond doivent examiner si la prise de possession et le paiement du prix pouvaient faire présumer ladite réception tacite, rappelle la Cour (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475). Dans une autre affaire, les juges du fond avaient rejeté la demande du constructeur relative à la retenue de garantie, sans examiner si une réception tacite pouvait être déduite du paiement des factures et de la cession des lots. L’arrêt est donc cassé par la Cour pour n’avoir pas recherché ces éléments matériels, qui peuvent révéler la volonté non équivoque de recevoir les travaux (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-19.248).
Les garanties légales
Dommage futur. Le maître d’ouvrage d’un local industriel invoquait un risque d’inondation révélé par expertise et en demandait réparation. La cour d’appel, qui relève que ce dernier ne démontrait pas avoir effectivement subi des inondations avant l’expiration du délai d’épreuve décennal ni fait l’objet d’une injonction de l’administration aux fins de démolition ou de mise en conformité, peut en déduire que le risque d’inondation mentionné au rapport d’expertise judiciaire ne constitue pas un dommage futur relevant de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-18.306, Bull.).
Immixtion fautive. La Haute juridiction rappelle qu’un maître d’ouvrage, tenu d’une responsabilité de plein droit envers l’acquéreur, ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, supporter une part de la dette de réparation en cas d’immixtion fautive qu’à la condition d’être notoirement compétent en matière de construction (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-21.136).
Réparation. Un maître d’ouvrage a confié l’installation d’une centrale photovoltaïque à une entreprise qui, à la suite de désordres, s’est vu condamnée à faire poser un kit de réparation sur les panneaux, au titre de sa garantie décennale. Il s’oppose à cette indemnisation en nature. La Haute juridiction casse l’arrêt d’appel, rappelant qu’en vertu de l’article 1792 C. civ., le maître d’ouvrage, en tant que victime, dispose du choix entre réparation en nature ou par équivalent, le juge ne pouvant lui imposer la première contre son gré. Cette solution consacre la liberté du maître d’ouvrage de préférer une indemnisation financière, même lorsque le constructeur propose d’intervenir. Elle réaffirme aussi le principe de la réparation intégrale du préjudice, qui doit replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas produit (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-17.265, Bull.).
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, sur le fondement des articles 1792 et 1646-1 C. civ., pour obtenir l’indemnisation des travaux nécessaires à la réparation des bâtiments et à la mise en sécurité de son fonds, bien que certains travaux soient à réaliser sur la falaise voisine, décide la Cour. En l’espèce, le permis de construire imposait au promoteur des travaux de confortement de cette falaise, intégrés au champ contractuel de l’opération. Leur insuffisance a rendu les ouvrages impropres à leur destination (chute de rochers), de sorte que le vendeur-promoteur (constructeur non-réalisateur [CNR]) et son assureur décennal sont responsables de plein droit, ne pouvant s’exonérer par la cause étrangère (ni force majeure, ni fait d’un tiers). Ils doivent donc indemniser le syndicat, y compris le coût des travaux de confortement nécessaires pour rétablir la destination des immeubles (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.211).
Interruption de forclusion. L’effet interruptif de forclusion attaché à une action intentée par le syndicat des copropriétaires s’étend au bénéfice des copropriétaires individuels, même s’ils n’étaient pas parties à la procédure, dès lors que leurs préjudices procèdent des mêmes désordres. En l’espèce, la SCI copropriétaire avait agi plusieurs années après une instance engagée par le syndicat pour les mêmes désordres affectant l’immeuble, et la cour d’appel l’avait déclarée forclose. La Haute juridiction censure : l’assignation du syndicat interrompt le délai de prescription et de forclusion pour tous les dommages ayant la même origine, qu’ils concernent les parties communes ou les parties privatives (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324).
Responsabilités tous azimuts
Obligation de conseil. Le constructeur, en sa qualité de professionnel, demeure tenu à un devoir de conseil envers le maître d’ouvrage, même lorsque ce dernier dispose déjà des informations en cause, souligne une nouvelle fois la Cour. En l’espèce, un entrepreneur avait engagé des travaux d’aménagement sans alerter suffisamment sur l’état défectueux de la toiture, pourtant connu du maître d’ouvrage. La Haute juridiction confirme sa condamnation pour manquement à son devoir de conseil, jugeant qu’il ne pouvait exécuter les travaux sans s’assurer au préalable de la faisabilité technique de l’opération. Ce devoir, qui inclut à la fois une obligation d’information et d’alerte, impose au professionnel d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur tout risque affectant la bonne exécution ou la durabilité de l’ouvrage, sous peine d’engager sa responsabilité (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.913).
Si l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) n’est pas soumis à la responsabilité décennale des constructeurs, il peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement du droit commun, notamment pour manquement à son devoir de conseil. Ainsi, l’AMO qui a reçu pour mission de conseiller ses clients maîtres d’ouvrage sur les choix techniques et participe aux essais de matériaux manque à son obligation de conseil lorsqu’il connaissait la nécessité d’utiliser un mortier contenant de la chaux pour éviter les fissures, mais n’a pas signalé l’absence de ce composant dans le produit finalement appliqué (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-21.080).
Troubles anormaux de voisinage. L’anormalité d’un trouble de voisinage, notamment en cas de perte de vue, doit être appréciée au regard de la densité urbanistique de la zone concernée. En l’espèce, la construction d’une extension ayant réduit la distance entre deux immeubles de 7,58 m à 4 m avait conduit la cour d’appel à indemniser les voisins pour dépréciation immobilière, sans examiner si la forte urbanisation du secteur excluait l’anormalité du trouble. En cassant cette décision, la Haute juridiction réaffirme que le critère d’anormalité ne peut être isolé du contexte local, la perte de vue ou d’ensoleillement n’étant indemnisable que lorsqu’elle dépasse les inconvénients normaux liés à la densité du bâti (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076).
Garantie des vices cachés. Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés (à compter de la découverte des vices), selon l’article 1648 C. civ., est un délai de prescription – et non de forclusion – susceptible de suspension en vertu de l’article 2239 du même code. Ainsi, lorsqu’une expertise judiciaire est ordonnée, le délai est suspendu entre l’ordonnance de désignation de l’expert et le dépôt de son rapport, de sorte que l’action intentée par les acquéreurs postérieurement à ce dépôt n’est pas tardive. Le délai, interrompu par l’assignation en référé, se trouve suspendu durant toute la mesure d’instruction, avant de recommencer à courir pour deux ans à compter du rapport d’expertise, sous réserve du délai butoir de vingt ans posé par l’article 2232 C. civ. (Cass. 1re civ., 29 janvier 2025, n° 23-20.385 ; Cass. 1re civ., 29 janvier 2025, n° 23-19.987 ; Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-19.610 ; et Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-15.693).
La clause de non-garantie des vices cachés ne protège pas le vendeur qui avait connaissance du vice au moment de la vente. En l’espèce, la venderesse avait mentionné un ancien sinistre présenté comme purement esthétique, mais les désordres dénoncés par les acquéreurs résultaient d’infiltrations d’eau d’une tout autre nature. En jugeant que la venderesse n’avait pas dissimulé le vice, la cour d’appel a méconnu ses propres constatations et violé l’article 1643 C. civ. La Cour de cassation réaffirme que la mauvaise foi du vendeur neutralise toute clause de non- garantie, même si le vice n’a pas été expressément dissimulé (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.619).
Le critère d’anormalité du trouble du voisinage ne peut être isolé du contexte local.
Sous-traitance
Prescription. Selon les articles 2219 et 2224 C. civ. et L. 110-4 du Code de commerce, le délai de prescription de cinq ans de l’action en garantie de l’entreprise contre son sous-traitant court non pas à compter de la demande de référé-expertise, mais de la première demande indemnitaire formée contre le constructeur par le maître d’ouvrage (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.768).
Garanties du sous-traitant. Il résulte de l’article 1103 C. civ., dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et de l’article 14, alinéa 1er , de la loi de 1975 relative à la sous-traitance, que les parties à un contrat de sous-traitance peuvent convenir que celui-ci ne sera formé ou ne prendra effet qu’à compter de la date à laquelle le sous-traitant sera agréé par le maître d’ouvrage et ses conditions de paiement par lui acceptées. « Dans ce cas, l’existence d’une délégation de paiement du maître d’ouvrage au bénéfice du sous-traitant ou la délivrance par l’entrepreneur principal d’un engagement de caution à son profit à la date de l’agrément du sous-traitant et de l’acceptation de ses conditions de paiement par le maître de l’ouvrage est exclusive de la nullité du sous-traité, sauf commencement des travaux du sous-traitant antérieur à l’obtention de ces garanties », énonce la Cour (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-19.086, Bull.).
Marchés de travaux
Isolation acoustique. La Haute juridiction rappelle que, si le constructeur est tenu de réaliser des travaux conformes aux prescriptions légales en matière d’isolation acoustique (ancien art. L. 111-11 du Code de la construction et de l’habitation [CCH], devenu L. 124-4), aucune disposition ne l’oblige à remettre au maître d’ouvrage un bilan phonique attestant de cette conformité. Elle casse donc l’arrêt d’appel qui avait enjoint au constructeur de fournir un tel document. Le contrôle du respect des normes acoustiques relève désormais de l’attestation acoustique à transmettre à l’autorité administrative à la fin des travaux, et non d’un bilan contractuel entre parties. Cette décision confirme que l’obligation du constructeur se limite à la conformité technique des ouvrages, non à la production de preuves documentaires vis-à-vis du maître d’ouvrage (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-16.946).
Forfait. La Cour réaffirme le caractère intangible du prix dans les marchés à forfait (art. 1793 C. civ.). L’entrepreneur, qui s’était engagé pour un prix global et définitif, réclamait le paiement de travaux supplémentaires correspondant, selon lui, à des modifications du projet. La cour d’appel, approuvée par la Haute juridiction, a jugé que les travaux invoqués relevaient de la propre imprévision de l’entreprise et n’étaient pas imputables au maître d’ouvrage, les modifications n’étant ni démontrées ni d’une ampleur suffisante (13 % du marché) pour bouleverser l’économie du contrat. Aucune majoration du prix forfaitaire ne peut donc être accordée. L’arrêt s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence stricte : seuls des travaux autorisés par écrit, un bouleversement économique avéré, ou un cas d’imprévision au sens de l’article 1195 C. civ. peuvent permettre de déroger au forfait. La décision renforce ainsi la sécurité juridique du maître d’ouvrage et limite les marges de revalorisation unilatérale par le constructeur (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.916).
Vefa. En matière de vente d’immeuble à construire, la garantie des vices et défauts de conformité apparents prévue par l’article 1642-1 C. civ. est exclusive de toute application du droit commun de la responsabilité contractuelle. En l’espèce, des acquéreurs en Vefa reprochaient au promoteur de ne pas les avoir informés de la réduction des dimensions d’une place de stationnement. La Cour juge que, même présentée comme un manquement à l’obligation de conseil, la demande d’indemnisation visait en réalité la réparation d’une non-conformité apparente, relevant de l’article 1642-1 ; et que, faute d’avoir agi dans le délai annal de forclusion prévu à l’article 1648 C. civ., l’action était irrecevable. Cet arrêt confirme la primauté du droit spécial sur le droit commun : l’acquéreur d’un immeuble à construire ne peut invoquer la responsabilité contractuelle du promoteur pour contourner la forclusion attachée à la garantie légale des défauts de conformité apparents (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846, Bull.).
En revanche, la forclusion de l’article 1648 ne peut faire obstacle à une exception de non-paiement tirée d’une stipulation contractuelle. Autrement dit, si l’action en résolution ou en indemnisation pour défaut apparent est forclose, le débiteur demeure libre d’opposer, en défense, l’inexigibilité du prix tant que la réserve n’est pas levée. L’arrêt distingue ainsi clairement le droit spécial de la garantie légale, soumis à forclusion, d’une part, et le droit commun des obligations, autonome lorsqu’il est invoqué pour s’opposer à une demande de paiement fondée sur le contrat lui-même, d’autre part (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-13.761).
L’assureur doit prouver que la volonté de subroger a été exprimée au moment même du paiement.
Assurances
Prescription biennale. L’assureur ne peut se prévaloir du bénéfice de la prescription biennale de l’article L. 114-1 du Code des assurances (C. ass.) que s’il a pleinement respecté son devoir d’information. En l’espèce, la police d’assurance décennale se bornait à mentionner les articles L. 114-1 et L. 114-2 (relatif aux causes d’interruption de cette prescription), sans en reproduire le contenu. La Cour juge cette simple référence insuffisante, et déclare la prescription inopposable à l’assuré (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-19.677 et Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.880).
Dommages ouvrage. L’action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre du fournisseur ou de l’assureur de celui-ci par l’entreprise ou son assureur, après indemnisation amiable du maître d’ouvrage ou de l’assureur DO subrogé dans les droits de ce dernier, tend à faire supporter par les premiers la dette de réparation du constructeur à l’égard du maître d’ouvrage. « Il en résulte que le délai de prescription de cette action ne court pas à compter de la connaissance du vice par le constructeur mais à compter de l’assignation en responsabilité qui lui a été délivrée, ou, à défaut, à compter de l’exécution de son obligation à réparation », énonce la Cour (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781, Bull.).
Il découle des articles L. 242-1, al. 3 et 4, et A. 243-1 du C. ass. que l’assureur DO qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres et qu’il est tenu, le cas échéant, de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-16.055, Bull.).
L’assureur DO ne doit, au-delà des travaux de réparation, garantir que les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage nécessaires. Les frais d’agents de sécurité/gardiennage engagés pendant le chantier de reprise, bien qu’utiles, n’entrent pas dans la garantie obligatoire et ne peuvent donc être mis à sa charge (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.093).
Un copropriétaire victime d’un sinistre affectant une partie commune peut rechercher la responsabilité délictuelle de l’assureur DO lorsque la réparation financée par celui-ci s’est révélée inefficace. Si l’assureur commet un manquement contractuel dans l’exécution de la garantie – en l’occurrence, des travaux inadaptés n’ayant pas traité la cause des infiltrations -, le tiers au contrat peut en obtenir réparation à condition d’établir un lien de causalité entre ce manquement et son propre préjudice (ici, une perte locative) [Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325].
Subrogation. La subrogation conventionnelle de l’assureur dans les droits de l’assuré ne peut résulter que d’une volonté expresse du subrogeant manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement, la quittance subrogative ne suffisant pas à établir cette concomitance. La Cour rappelle ainsi qu’en matière de subrogation d’assureur, il appartient à celui-ci de prouver que la volonté de subroger a été exprimée au moment même du paiement – condition nécessaire pour éviter la disparition du droit par l’effet extinctif du paiement – et que cette preuve doit être écrite et datée, à défaut de quoi la subrogation ne peut être opposée aux tiers (Cass. 2e civ., 13 février 2025, n° 23-15.912 ; voir aussi Cass. 2e civ., 7 mai 2025, n° 23-18.893).
Activité déclarée et exclusions. Dès l’ouverture du chantier, un entrepreneur doit justifier d’une assurance RC décennale (RCD) couvrant toutes les activités prévues au devis (art. L. 241-1 C. ass.). A défaut – ici, l’attestation ne couvrait pas la maîtrise d’œuvre – il commet une inexécution suffisamment grave autorisant le maître d’ouvrage, après mise en demeure conforme (art. 1226 C. civ.), à résoudre le contrat à ses torts sur le fondement de l’article 1224 C. civ, énonce la Cour (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-21.574).
Une clause qui, dans la définition de l’activité couverte d’une police RCD, écarte une typologie d’ouvrage (ici, les « maisons à ossature bois »), ne constitue pas une exclusion de garantie au sens de l’article L. 113-1 C. ass., mais délimite l’objet du risque assuré. Si l’assuré intervient hors de cette activité, il y a non-assurance. Constatant que l’entreprise était intervenue sur une maison à ossature bois et que les désordres visaient essentiellement les éléments de façade/bardage, la Cour valide la mise hors de cause de l’assureur, sans avoir à rechercher si une part des travaux relevait quand même de la « charpente/structure bois », activité couverte par la police. L’arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence ancienne de la Cour : les clauses types (A. 243-1 C. ass.) bornent l’étendue de la garantie obligatoire, mais l’assureur peut préciser l’« objet » par l’activité déclarée – ce n’est pas une exclusion prohibée (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-20.177).
La Cour de cassation juge qu’une clause d’un contrat d’assurance « RC produits », limitant la couverture aux produits fabriqués et livrés après l’entrée en vigueur du contrat et pour lesquels les frais de montage ou de rappel ont été engagés dans un délai de deux ans après livraison, constitue une condition de la garantie et non une exclusion au sens de l’article L. 113-1 C. ass. En effet, cette stipulation fixe des exigences générales et précises auxquelles la garantie est subordonnée, participant ainsi à la définition du risque assuré plutôt qu’à sa restriction. Dès lors, elle échappe au régime des exclusions (caractères apparents, exigence de limitation formelle). La décision, rendue dans le prolongement de l’affaire « Scheuten Solar », illustre la distinction délicate entre clause d’exclusion (qui prive d’une garantie déjà acquise) et condition de garantie (qui en détermine l’existence même), tout en soulignant le poids du contexte international : appliquant le droit néerlandais, la Cour admet la validité de la clause, insus-ceptible d’être censurée au regard du droit français (Cass. 2e civ., 13 mars 2025, n° 22-24.196).