RGDA sept. 2021, n° 200i2, p. 25, note Jean-Pierre Karila
Résolution de la vente d’un immeuble ; Portée ; Action de l’acquéreur sur le fondement de la garantie décennale ; Effet rétroactif de la résolution de la vente ; Perte de la qualité de propriétaire du bien ; Acquéreur non recevable à agir
Vendeur ; Défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage ; Préjudice subi par l’acquéreur ; Acquéreur poursuivant la résolution de la vente de l’immeuble ; Absence de préjudice
Source(s) commentée(s)
Cass. 3e civ., 8 juill. 2021, no 20-15669, FS–B
L’acquéreur de l’immeuble qui obtient la résolution de la vente dudit immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés de droit commun, alors qu’il demandait dans la même instance la condamnation de l’assureur de responsabilité décennale du constructeur concerné par lesdits vices est irrecevable à agir contre l’assureur par l’effet rétroactif de la résolution de la vente qui lui a fait perdre sa qualité de propriétaire entrainant son défaut d’intérêt à agir comme l’a jugé la cour d’appel sans modifier l’objet du litige, ni violer l’article 31 du Code de procédure civile, ledit acquéreur ayant perdu son intérêt à agir.
Extrait :
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2020), la société civile immobilière Stela (la SCI) a confié la construction d’une villa à la société MR construction, depuis en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA.
2. La SCI a vendu cet immeuble à Mme [H].
3. Des intempéries ont provoqué un glissement de terrain, affectant le talus sous l’immeuble et provoquant des fissures à l’ouvrage.
4. Après un arrêté de péril, un second arrêté a interdit l’accès à la propriété.
5. Un expert judiciaire a considéré que, la construction ayant été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, les désordres n’étaient pas réparables.
6. Mme [H] a assigné en indemnisation la SCI, la société SMA et M. [Y], gérant de la SCI, pris en son nom personnel. Elle a également sollicité la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.
[…]
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
8. Mme [H] fait grief à l’arrêt de « rejeter » ses demandes contre la société SMA, alors :
« 1°/ que l’acquéreur d’un immeuble dont la vente est résolue, demeure recevable à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale en réparation du préjudice personnel qu’il invoque, lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que la cour d’appel ne pouvait dès lors déclarer Mme [H], du fait de la résolution de la vente, irrecevable à agir en réparation des préjudices qu’elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l’immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l’encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l’article 31 du code de procédure civile ;
2°/ que la décision même, qui prononce la résolution de la vente ne peut constater que l’acquéreur d’un immeuble se trouve de ce fait privé de qualité à agir en réparation des préjudices qu’elle [il] avait subis du fait des désordres décennaux affectant l’immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l’encontre du constructeur tenu à garantie et de son assureur, sans violer l’article 31 du code de procédure civile ;
3°/ que Mme [H], dans le dispositif de ses écritures d’appel, sollicitait la condamnation in solidum, sur le fondement de la responsabilité décennale, de l’ensemble des personnes tenues à garantie et de leur assureurs, à réparer le préjudice que lui avaient causé les désordres de caractère décennal affectant l’immeuble vendu, avant de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente ; que la cour d’appel ne pouvait dès lors prononcer cette résolution, pour en déduire l’irrecevabilité des demandes formulées sur le fondement de la responsabilité décennale, sans méconnaître l’article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
9. La cour d’appel, accueillant l’une des demandes principales de Mme [H], a prononcé la résolution de la vente de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés.
10. Elle en a exactement déduit, sans modifier l’objet du litige, que Mme [H], ayant, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, n’était pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.
11. Le moyen n’est donc pas fondé. Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
[….]
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [H] aux dépens ;
1. L’arrêt rapporté a trait à la recevabilité de l’action de l’acquéreur à l’encontre de l’assureur de responsabilité décennale du constructeur alors que ledit acquéreur obtient, dans la même instance, la résolution de la vente d’une part, et aux conditions de la caractérisation de la faute personnelle, détachable de ses fonctions, du gérant d’une société civile immobilière à l’occasion de son omission de souscrire l’assurance dommages ouvrage obligatoire d’autre part, cette dernière question renvoyant, dans les circonstances de l’espèce, à celle de l’absence de réponse aux conclusions (CPC, art. 455) soutenue par un moyen (deuxième moyen) comportant trois branches dont la dernière a été rejetée par la Cour de cassation en application de l’article 104 du Code de procédure civile.
Notre commentaire de l’arrêt rapporté portera néanmoins seulement sur la première question ci-avant évoquée de la recevabilité de l’action de l’acquéreur à l’encontre de l’assureur de responsabilité décennale alors que dans la même instance, il obtient la résolution de la vente, question elle-même « traversée » ou conditionnée par certains principes d’ordre procédural.
Dans ce contexte, nous estimons en conséquence opportun de rappeler :
– certains des principes gouvernant les garanties et responsabilité des constructeurs et l’assurance obligatoire en matière de construction (I) ;
– certains principes gouvernant le droit processuel et l’office du juge (II).
Avant de nous prononcer sur la portée des conséquences de l’arrêt rapporté (III).
I. Rappel de certains principes concernant les responsabilités et garanties des constructeurs d’ouvrages immobiliers
2. La Cour de cassation a posé pour principe successivement notamment les principes suivants :
A. Transmissibilité de l’action en garantie décennale aux propriétaires successifs de l’ouvrage
3. La garantie décennale est une garantie propter rem attachée à la propriété de l’ouvrage, et se transmet aux propriétaires successifs de celui-ci. La solution est ancienne. C’est ainsi que, dès le milieu des années 1950 et au plus tard depuis un arrêt de principe du Conseil d’État du 6 janvier 1961 et un jugement du Tribunal des conflits du 12 juin 1961, les juridictions de l’ordre administratif ont admis le principe de la transmissibilité de la garantie décennale aux propriétaires successifs de l’ouvrage construit, tandis qu’il a fallu attendre la fin de l’année 1967 pour que la Cour de cassation affirme à son tour le même principe (Cass. 1re civ., 28 nov. 1967 : Bull. civ. I, n° 348).
La solution est depuis constante et a été réitérée sous tous les régimes.
B. Par exception : recevabilité de l’action en garantie décennale de l’ancien propriétaire de l’ouvrage s’il justifie d’un intérêt direct et certain
4. Depuis un arrêt de principe du 21 mars 1979 (Cass. 3e civ., 21 mars 1979, n° 77-14963 : Bull civ. III, n° 73), il est jugé que le maître d’ouvrage ou propriétaire d’origine ne perd pas la faculté d’exercer l’action lorsqu’il a subi un préjudice personnel lui conférant en conséquence un intérêt direct et certain à agir.
La solution a été réitérée à de nombreuses reprises (Cass. 3e civ., 20 avr. 1982, n° 81-10026 : Bull. civ. III, n° 95 – Cass. 3e civ., 9 févr. 2010, n° 08-18970 – Cass. 3e civ., 5 nov. 2013, n° 12-13923 – Cass. 3e civ., 18 oct. 2018, n° 17-16459).
C. Transmissibilité de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun et des indemnités d’assurance / Droit privé / Droit public
1. Droit privé : transmissibilité de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun même pour les dommages antérieurs à la vente sauf clause contraire du contrat
5. La transmissibilité de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun n’a été admise que seulement depuis un arrêt de principe du 26 mai 1992 (Cass. 3e civ., 26 mai 1992, n° 89-21887 et 90-10721 : RDI 1992, p. 33, obs. Ph. Malinvaud ; RDI 1992, p. 363, obs. Capoulade et Civerdon ; RTD civ. 1992, p. 131, obs. P. Jourdain) qui fait de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun également une garantie propter rem en énonçant, pour rejeter le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième du pourvoi provoqué à l’encontre d’un arrêt de la cour d’appel de Paris, que « le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose, contre les locateurs d’ouvrage, d’une action contractuelle fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître d’ouvrage », solution constante (voir notamment Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20627 : Bull. civ. III, n° 84 rendu à propos d’une faute dolosive du constructeur relevant de la responsabilité contractuelle), certains arrêts y ajoutant que la « responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire » (transmissibilité propter rem) « bénéficient aux acquéreurs successifs d’un immeuble même pour les dommages nés antérieurement à la vente » sauf « clause contraire du contrat de vente » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2012, n° 11-10658 implicite – Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-21910 : Bull. civ. III, n° 102 – Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-15923 : Bull. civ. III, n° 105 – Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, n° 16-15556).
2. Droit privé / Droit public : transmission des indemnités d’assurance même pour des sinistres antérieurs à la vente sauf clause contraire du contrat
6. Dans le même esprit, il est jugé que « sauf clause contraire, l’acquéreur de l’immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre le constructeur du vendeur garantissant » notamment « les risques de catastrophe naturelle » et ce « même pour les dommages nés antérieurement à la vente (Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-16400 : Bull. civ. III, n° 61, rendu au visa des articles L. 125-1 et L. 121-10 du Code des assurances – Cass. 3e civ., 15 sept. 2016, n° 15-21630 : rendu en matière d’assurance dommages ouvrage au visa des articles L. 242-1 et L. 121-10 du Code des assurances, ensemble de l’article 1792 du Code civil – Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-10973 : RGDA mai 2019, n° 116n0, p. 10, note A. Pimbert), dernier arrêt (arrêt précité du 7 mars 2019) qui casse pour violation de l’article L. 121-10 du Code des assurances, qui, pour écarter la subrogation d’une Société Axiatis, acquéreur d’un bâtiment industriel, dans les droits des venderesses à l’égard de leur assureur, avait retenu que c’est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés alors que ladite cour d’appel avait « relevé que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence en réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété ».
3. Droit public : fin / extinction des rapports contractuels par l’effet de la réception sans réserve
7. En droit public; la question de la transmissibilité de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, postérieurement à la réception de l’ouvrage, pour des dommages ne relevant pas des garanties légales ne se pose pas, dès lors que la réception, en vertu d’une jurisprudence constante, met fin aux rapports contractuels qui étaient nés d’un marché et fait en conséquence obstacle à toute action quant à ce du maître de l’ouvrage et/ou des propriétaires successifs de celui-ci sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (voir notamment : CE, 16 nov. 1982, n° 47098 et CE, 16 nov. 1982, n° 59480 (deux arrêts) – CE, 10 mars 1989, n° 69360 – CE, 7 janv. 1991, n° 81721 – CE, 22 mai 1966, n° 130095 – CE, 27 mars 1998, n° 144240).
Étant observé que l’irrecevabilité de toute action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun est d’ordre public de telle sorte que le juge est dans l’obligation de la soulever d’office (voir notamment CE, 31 mars 1989, n° 835583, Commune de Chesnay : Lebon 1989 ; D. 1980, somm. p. 66, obs. Ph. Terneyre – CAA Bordeaux, 18 mars 1996, n° 94bx01503 – CE, 25 avr. 2010, n° 81142) d’une part, tandis que la réception demeure par elle-même sans effet sur les droits et obligations financiers nés de l’exécution du marché à raison notamment des retards de travaux ou de travaux supplémentaires, dont la détermination intervient définitivement lors de l’établissement du solde du décompte définitif, seule l’intervention du décompte général et définitif du marché ayant pour conséquence d’interdire au maître de l’ouvrage toute réclamation à cet égard (CE, 6 avr. 2007, n° 26449, Centre Hospitalier Général de Boulogne s/Mer : Lebon) d’autre part.
D. Absence de cumul possible des garanties légales et de la responsabilité contractuelle de droit commun / Absorption de la responsabilité contractuelle de droit commun par les garanties légales
8. Bien avant l’arrêt de principe du 13 avril 1988 qui a affirmé, de façon éclatante, à propos d’une action engagée au titre de la réparation / indemnisation de dommages matériels dont la cause résidait dans le non-respect de la promesse contractuelle que « même s’ils ont comme origine des conformités des stipulations contractuelles, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun » (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988, n° 86-17284 : Bull. civ. III, n° 68 ; Gaz. Pal. 1988, II. Jur., p. 779, note B. Blanchard), la jurisprudence avait déjà refusé à la victime des dommages un quelconque droit d’option entre la revendication de l’application des garanties légales dont sont redevables les constructeurs et celles des règles du droit commun du contrat d’entreprise, du moins pour les dommages présentant les caractéristiques techniques ou de gravité de ceux réparables ou indemnisables sur le fondement desdites garanties légales, comme nous l’avons exposé et explicité dans plusieurs études (voir à cet égard, « Garanties légales et responsabilité contractuelle de droit commun des locateurs d’ouvrages immobiliers après la réception de l’ouvrage », D 1990, chr. p. 307 et s. ; J.-P. Karila « Domaines respectifs des garanties et responsabilités légales et des responsabilités de droit commun des locateurs d’ouvrages immobiliers » In Études offertes au regretté professeur Philippe Malinvaud, Litec 2017, p. 317 et s.
Étant rappelé que la solution affirmée le 13 avril 1988 a été réitérée à de nombreuses reprises depuis, tant sous l’empire de la loi du 3 janvier 1967 (Cass. 3e civ., 25 janv. 1989, n° 86-11808 : Bull. civ. III, n° 20 – Cass. 3e civ., 4 oct. 1989, n° 88-10362 : Bull. civ. III, n° 178) que sous l’empire de la loi du 4 janvier 1978 (Cass. 3e civ., 11 mars 1992, n° 90-15633 : Bull. civ. III, n° 78 – Cass. 3e civ., 10 avr. 1996, n° 94-15530 : Bull. civ. III, n° 100 (à propos de la garantie biennale de bon fonctionnement – Cass. 3e civ., 25 mars 1997, n° 95-18046), les juges du fond appliquant systématiquement le principe de l’interdiction de tout cumul.
E. Par exception : option de l’acquéreur de l’immeuble achevé entre garantie des articles 1792 et suivants du Code civil et action en résolution de la vente
9. De facto, la Cour de cassation a d’abord posé dans un arrêt du 2 mars 2005 (Cass. 3e civ., 2 mars 2002, n° 03-16561 : Bull. civ. III, n° 43 ; RDI 2005, p. 224, obs. Ph. Malinvaud) le principe selon lequel « la possibilité de mettre en œuvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil, ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la résolution de la vente lorsque le constructeur de l’immeuble achevé en est également le vendeur » pour, ensuite affirmer avec plus de précision et éclat dans un arrêt du 17 juin 2019 (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15503 : Bull civ. III, n° 143 ; RDI 2009, p. 475, obs. O. Tournafond) que « lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du Code civil ».
On a compris que le constructeur / vendeur dont s’agit est celui visé par l’article 1792-1, 2°, du Code civil qui répute constructeur de l’ouvrage « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » astreignant celle-ci, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel à la garantie décennale édictée par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil et l’assurance obligatoire de ladite responsabilité / garantie.
Le principe réitéré à de nombreuses reprises (Cass. 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-13358 : RDI 2010, p. 450, obs. J.-Ph. Tricoire – Cass. 3e civ., 7 nov. 2021, n° 11-20540).
F. Pas d’option en matière de vente d’immeubles à construire
10. Par trois arrêts de principe publiés, l’un de 1995 (Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 91-12017 : Bull. civ. III, n° 31, rendu au visa de l’article 1641 du Code civil et 1601-1 dudit Code), le second de 2000 (Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 97-21681 : Bull. civ. III, n° 78, rendu au visa de l’article 1641 du Code civil) et de 2004 (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-31015 : Bull. civ. III, n° 68), la troisième chambre civile a posé le principe – non démenti depuis – selon lequel la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil est inapplicable en matière de vente d’immeubles à construire (arrêts de 1995 et 2000), l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil se subsistuant à celles des garanties des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil (arrêt de 2004), l’acquéreur disposant seulement de l’action en garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil, laquelle « se substitue à la garantie des vices cachés et suivants des articles 1641 et suivants dudit Code ».
II. Rappel de certains principes du droit processuel / office du juge
A. Interdiction de statuer ultra ou infra petita et obligation de statuer conformément aux règles de droit applicables au litige
11. Les articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile justifient le titre ci-avant (A), l’interdiction de statuer ultra ou infra petita conduisant le juge à trancher le litige conformément aux règles de droit applicables au litige ce qui implique notamment l’obligation pour celui-ci de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
B. Appréciation de la qualité du droit à agir au jour où l’action en justice est introduite
12. Ce principe est affirmé (Cass. 2e civ., 13 févr. 2003 : Bull. civ. II, n° 34 – Cass. 3e civ., 12 janv. 2005, n° 03-18256 : Bull. civ. III, n° 1 – Cass. 3e civ., 27 janv. 2015, n° 13-27703 – Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-12158 : Procédures 2016, comm. 278 ; Y. Strickler) de sorte que l’intérêt à agir ne peut être remis « en cause par l’effet de circonstances postérieures » (Cass. com., 6 déc. 2005, n° 04-10287 : Bull. civ. IV, n° 245). Néanmoins, la conséquence du principe dont s’agit est, dans certaines circonstances, écartée comme le met en relief un arrêt de la troisième chambre civile qui a cassé le 4 décembre 2007 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-18770 : Procédures 2008, comm. 32, R. Perrot), un arrêt d’une cour d’appel, qui pour condamner des copropriétaires à démolir le mur construit sur le lot d’un autre copropriétaire, avait retenu que la vente du lot considéré en cours d’instance ne privait pas le copropriétaire demandeur à l’action du droit de poursuivre sa demande de démolition, en raison de ce que l’intérêt et la qualité à agir s’apprécient au jour où l’action est intentée, alors que par la vente de son lot, le copropriétaire / coloti avait perdu la qualité de coloti et n’avait donc plus qualité à agir pour faire respecter le règlement du lotissement.
Comme l’indique le professeur Perrot, le « bémol » ainsi apporté au principe selon lequel la qualité et l’intérêt à agir s’apprécient au jour de l’introduction de l’instance, pourrait s’expliquer par le fait que la vente en cours de procédure du lot considéré « concernait l’objet même du litige qui portait sur le règlement de copropriété (mis en gras par le rédacteur de la présente note) et étant devenu étranger à la copropriété, quel intérêt avait-il d’en exiger le respect ? C’était au coureur suivant qu’il appartenait de reprendre le Témoin»…
Une solution identique a été retenue dans un arrêt de cassation plus récent du 9 novembre 2017 (Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22342) à propos de la qualité et de l’intérêt à agir du propriétaire d’une parcelle d’un fonds qu’il avait vendue en cours d’instance et n’avait donc plus « qualité à agir pour faire reconnaitre une servitude de passage bénéficiant à une parcelle dont il n’était plus propriétaire ».
Un arrêt du 18 octobre 2018 (Cass. 3e civ., 18 oct. 2018 : JCP G 2018, 1202, note critique V. Mazeaud) casse au visa notamment de l’article 31 du Code de procédure civile un arrêt d’une cour d’appel qui avait admis le bénéfice de l’indemnité de l’assurance dommages ouvrage à l’acquéreur de l’ouvrage en raison de ce que celui-ci avait perdu sa qualité de propriétaire par suite de la résolution de la vente résultant d’un précédent arrêt.
13. Dans les circonstances de l’espèce de l’arrêt rapporté, si l’intérêt et la qualité à agir de l’acquéreur de l’ouvrage achevé étaient indiscutables au jour de l’introduction de l’instance, il est clair qu’au jour du jugement – et il s’agit ici d’un autre principe apparemment contradictoire du droit processuel selon lequel le juge doit juger en fonction de la situation de fait et de droit existante au jour où il prononce son jugement – ledit acquéreur avait perdu, par suite de l’effet rétroactif de la résolution de la vente qu’il avait sollicitée et obtenue, lesdites qualités et intérêt à agir.
C. Appréciation de la recevabilité de l’action / démonstration préalable du bien fondé de celle-ci (non)
14. Il est de principe que l’intérêt à agir – condition de la recevabilité de l’action en justice – n’est pas subordonné à la démonstration du bien fondé de celle-ci (Cass. 3e civ., 1er oct. 2008, n° 07-16273 : Bull. civ. III, n° 145).
En effet, le droit invoqué au fond par le demandeur n’est pas une condition de la recevabilité de l’action mais de son succès (Cass. 2e civ., 6 mai 2004, n° 02-16314 : Bull. civ. II, n° 205, rendu au visa de l’article 31 du Code de procédure civile – Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-12158 précité, rendu au visa des articles 30, 31 et 32 du Code de procédure civile).
III. Portée et conséquences de l’arrêt du 8 juillet 2021
15. L’arrêt rapporté tranche le conflit du concours des actions ci-avant examinées (supran° 3 à 9) mais il ne fait que rappeler une solution acquise consacrant l’irrecevabilité de l’action de l’acquéreur à agir sur le fondement de la garantie décennale contre le constructeur tenu à ladite responsabilité de plein droit et/ou encore à l’encontre de l’assureur de ladite responsabilité / garantie, par suite de l’effet rétroactif de la résolution de la vente entrainant de facto et de jure la perte de sa qualité de propriétaire (supran° 12).
Ce faisant, l’arrêt rapporté ne fait qu’appliquer les principes ci-avant évoqués gouvernant les responsabilités et les garanties des constructeurs d’ouvrages immobiliers après la réception de l’ouvrage (supra n° 3 à 9) d’une part, comme les principes du droit processuel ci-avant évoqués, notamment celui déterminant la sphère d’application de l’office du juge, d’autre part (supra n° 11 et 12).
L’arrêt rapporté a néanmoins, déjà par l’effet de sa publication une portée normative, laquelle résulte au surplus du caractère didactique de la réponse apportée par la Haute Juridiction aux trois branches du premier moyen aux points 9 et 10 de l’arrêt rapporté.
16. L’acquéreur d’un immeuble achevé dispose donc bien d’un droit d’option entre la mise en œuvre des garanties légales et ou celle de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque l’immeuble acquis l’a été d’un constructeur vendeur au sens de l’article 1792-1, 2°, du Code civil.
Cette option favorable aux intérêts de l’acquéreur est parfaitement justifiée lorsque les délais d’action au titre des garanties légales, notamment de la garantie décennale, sont forclos.
L’est-elle pour autant lorsque le délai de forclusion des garanties légales n’est pas arrivé à son terme ? La question peut se poser (en ce sens, observations précités de J.-Ph. Tricoire et O. Tournafond) mais la généralité de la formulation de la Cour de cassation conduit à l’éviction de cette interrogation…