RGDA mars 2024, n° RGA201u2, note Jean-Pierre Karila
Assurance de responsabilité civile ; Garantie des vices cachés ; Travaux de construction ; Constructeur ; Présomption de connaissance du vice
Source(s) commentée(s)
Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, no 22-15536, FS–B
La jurisprudence assimile le vendeur qui a réalisé des travaux de construction, à l’origine des vices affectant la chose vendue, au vendeur professionnel.
Ne donne pas de base légale, au regard de l’article 1643 du Code civil, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter les demandes de l’acquéreur, retient que celui-ci ne rapporte pas la preuve que le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant l’immeuble à la date de la vente et qu’il était donc fondé à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente, sans rechercher, comme il le lui était demandé si le vendeur avait lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu de sorte qu’il s’était comporté en constructeur et devait être présumé avoir connaissance du vice.
Extrait :
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Limoges, 10 février 2022), la société civile immobilière Les Hauteurs de Sérignac (la SCI) a vendu une maison d’habitation à Mme [R] (l’acquéreur).
2. Se plaignant de désordres, l’acquéreur, après expertise, a assigné la SCI, en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
(…)
Mais sur le moyen, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
4. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine d’un vice caché est présumé en avoir connaissance ; qu’en jugeant qu’aucun élément du rapport d’expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée si la SCI venderesse avait elle-même réalisé par l’intermédiaire de son gérant, sans faire appel à un professionnel, les travaux d’extension de la maison non conformes aux règles de l’art à l’origine des fuites affectant la maison, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur ou maître d’œuvre et devait être présumée avoir connaissance du vice qui avait pour origine les travaux ainsi réalisés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1643 du Code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 1643 du Code civil :
5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
6. Pour l’application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. 1980, III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. 2011, III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. 2013, III, n° 101).
7. Pour rejeter les demandes indemnitaires de l’acquéreur, l’arrêt retient qu’il ne rapporte pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 février 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Limoges ;
Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;
(…)
1. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 octobre 2023 a trait à la question de savoir si une cour d’appel saisie d’une action en garantie des vices cachés doit ou non rechercher si le vendeur a ou non réalisé les travaux à l’origine des vices puisqu’aussi bien dans l’affirmative il est alors présumé avoir eu connaissance des vices et ne peut en conséquence invoquer le bénéfice de la clause d’exonération de garantie qui aurait été stipulée dans l’acte de vente.
Étant souligné que lorsque le vendeur est une personne morale comme une société, la connaissance des vices cachés s’apprécie en la personne du gérant de ladite société au moment de la vente peu important les changements survenus quant à l’identité du gérant et a fortiori des associés de ladite personne morale comme nous le verrons ci-après (infra n° 10).
Rappel des faits et de la procédure (juges du fond)
2. La lecture de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Limoges le 10 février 2022, cassé par l’arrêt rapporté rendu par la troisième chambre civile le 19 octobre 2023, nous conduit à préciser notamment :
que le 27 janvier 2017, la SCI Les Hauteurs de Sérignac a vendu à Mme M. une maison d’habitation qu’elle avait acquise le 26 octobre 2013 et qui, depuis sa construction dans les années 1970, avait fait l’objet de travaux d’aménagement ;
que se plaignant de désordres de remontées d’eau Mme M. a notamment saisi le juge des référés qui a ordonné une expertise judiciaire dont le rapport a mis en évidence que les importantes stagnations d’eau de ruissellements dans certaines des pièces du rez-de-chaussée de l’immeuble étaient consécutives à un vice caché trouvant son origine dans les travaux d’agrandissement réalisés en 2004 par un précédent propriétaire, donc antérieurement à la vente du 27 janvier 2017 ;
que le litige tranché par le juge du fond avait pour objet de déterminer si la SCI venderesse, qui se prévalait de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l’acte notarié du 27 janvier 2017 « connaissait le vice caché affectant l’immeuble vendu, cette connaissance la privant du bénéfice de cette clause » ;
que la cour d’appel de Limoges, le 10 février 2022, réformant le jugement du 11 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Brives la Gaillarde a jugé que Mme M. ne rapportait pas la preuve que la SCI Les Hauteurs de Sérignac avait connaissance des vices cachés affectant l’immeuble vendu et était donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l’acte notarié de vente.
I. Les principes généraux régissant l’action en garantie des vices cachés
3. Ils sont énoncés aux articles 1641 à 1649 du Code civil.
On rappellera seulement ici qu’aux termes de l’article 1643 dudit code, « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».
4. Pour l’application de ce texte, la jurisprudence assimile depuis fort longtemps au vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue « celui qui, par sa profession ne pouvait les ignorer » (Cass. 1re civ., 24 nov. 1954, n° 54-07171 : Bull. civ. I, n° 338 – Cass. 1re civ., 19 janv. 1965, n° 61-10952 : Bull. civ. I, n° 52 – Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24308 – Cass. com., 19 mai 2021, n° 19-18230) et ce alors même que l’acquéreur est un professionnel (Cass. com., 27 nov. 1991, n° 89-19546 : Bull civ. IV, n° 367).
5. La jurisprudence a ensuite étendu cette assimilation au vendeur qui s’était comporté comme maître d’œuvre ou encore comme entrepreneur/constructeur de tout ou partie des travaux affectés du vice caché (Cass. 3e civ., 26 févr. 1980, n° 78-15556 : Bull. civ. III, n° 47 – Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-12299 : Bull. civ. III, n° 49 – Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-17149 : Bull civ. III, n° 101 – Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71498 : Bull. civ. III, n° 24 – Cass. 3e civ., 11 avr. 2012, n° 11-13198 – Cass. 3e civ., 26 oct. 2017, n° 16-24405 – Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, n° 18-10256 – Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-20186 – Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-21143).
6. Enfin, on signalera que par cet arrêt de section du 5 juillet 2023 de la chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com., 5 juill. 2023, n° 22-11621, FS-B), la Cour de cassation a énoncé que la présomption irréfragable de connaissance des vices cachés pesant sur le vendeur professionnel ne présente pas une atteinte disproportionnée du droit dudit vendeur professionnel au procès équitable garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.
II. Application des principes régissant en action des garanties des vices cachés par l’arrêt du 19 octobre 2023
A. Le pourvoi en cassation
7. À l’appui de son pourvoi en cassation, Mme M. a présenté un moyen unique de cassation comportant deux branches étant souligné que la troisième chambre civile de la Cour de cassation en son arrêt du 19 octobre 2023 a estimé n’y avoir à statuer sur la seconde branche en application de l’article 1014-1, alinéa 2, du Code de procédure civile, le grief y contenu n’étant manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
De sorte que notre note, comme l’arrêt rapporté, ne portera que sur la première branche du moyen unique de cassation.
8. Aux termes du premier moyen unique de cassation, Mme M. soutenait que la cour d’appel de Limoges avait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1643 du Code civil pour avoir rejeté ses demandes alors « que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine d’un vice caché est présumé en avoir connaissance ; qu’en jugeant qu’aucun élément du rapport d’expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la SCI venderesse avait elle-même réalisé par l’intermédiaire de son gérant, sans faire appel à un professionnel, les travaux d’extension de la maison non conformes aux règles de l’art à l’origine des fuites affectant la maison, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur ou maître d’œuvre et devait être présumée avoir connaissance du vice qui avait pour origine des travaux ainsi réalisés ».
B. Les raisons et motifs de la cassation prononcée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 19 octobre 2023
9. Pour fonder juridiquement sa décision de cassation, la troisième chambre civile, aux points 5 à 8 de son arrêt :
rappelle que pour l’application de l’article 1643 du Code civil, le vendeur professionnel, qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés, citant expressément à cet égard certains des arrêts ci-avant évoqués (supra n° 5) ;
rappelle que l’arrêt de la cour d’appel de Limoges pour rejeter les demandes de l’acquéreur (en la circonstance Mme M.) qu’il ne rapportait pas la preuve que la SCI avait eu connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et que celle-ci était donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente ;
juge au visa de l’article 1643 du Code civil qu’en « se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, la cour d’appel n’a pas donné une base légale à sa décision ».
10. L’incise « peu important les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants » renvoie au grief formulé par Mme M. à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Limoges de ne pas avoir recherché « si la SCI venderesse avait elle-même réalisé par l’intermédiaire de son gérant, sans faire appel à un professionnel, les travaux d’extension de la maison [mis en gras par le rédacteur de la présente note] non conformes aux règles de l’art à l’origine des fuites affectant la maison… ».
Ce grief – qui était fondé juridiquement en l’état du droit positif jugeant que la connaissance du vice par une personne morale s’apprécie en la personne de son représentant légal (Cass. 3e civ., 10 sept. 2013, n° 12-22844, 12-23033 – Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n° 13-21957) – a probablement conduit la SCI venderesse à prétendre que justement le gérant comme les associés au moment de l’introduction de l’action en garantie des vices cachés étaient différents de ceux qui avaient réalisé en tout ou partie les travaux affectés du vice caché.
Cette prétention était inopérante puisqu’aussi bien si la jurisprudence juge que la connaissance des vices cachés par une société s’apprécie en la personne de son représentant légal, aucun arrêt, comme l’a jugé pertinemment la troisième chambre civile dans son arrêt du 19 octobre 2023 (point 8 de l’arrêt), n’a jugé qu’il convenait de distinguer entre l’identité du représentant légal au moment des travaux en cause et celle de celui au moment de l’introduction de l’action en garantie des vices cachés.
De même aucun arrêt n’a jugé, comme l’a jugé ici encore pertinemment la troisième chambre civile dans son arrêt du 19 octobre 2023 (point 8 de l’arrêt), qu’il convenait de distinguer entre l’identité des associés de la personne morale considérée au moment de la réalisation des travaux vicieux et celle de la date de l’introduction de l’action en garantie des vices cachés.
C. Les suites et conséquences de la cassation prononcée le 19 octobre 2023
11. La troisième chambre civile a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 10 novembre 2022 par la cour d’appel de Limoges et renvoyé les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt devant la cour d’appel de Bordeaux, laquelle devra statuer en conséquence sur l’appel du jugement du tribunal judiciaire de Brives la Gaillarde du 11 novembre 2020 qui avait jugé que la SCI Les Hauteurs de Sérignac avait eu connaissance des vices cachés au moment de la vente et écarté consécutivement le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.
La cour d’appel aura aussi à cette occasion très probablement à trancher la question de la prise en compte ou non de l’identité du représentant légal d’une personne morale voire de ses associés en cas de différence selon l’époque de la réalisation des travaux vicieux ou celle de l’introduction de l’action en garantie des vices cachés.