RGDA mai 2024, n° RGA201w0, note Jean-Pierre Karila
Assurance décennale ; Architecte ; Désordres ; Fissures ; Locateur d’ouvrage ; Mise en garde du maître de l’ouvrage ; Acceptation des risques
Source(s) commentée(s)
Cass. 3e civ., 15 févr. 2024, no 22-23682
L’architecte, auteur d’un projet architectural et chargé d’établir des documents du permis de construire, doit proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol.
Les désordres de fissures en façade tenant à l’absence de prise en compte des contraintes du sol sont en conséquence imputables à l’architecte.
Il appartient au locateur d’ouvrage, dont la responsabilité de plein droit est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, de démontrer la cause étrangère exonératoire de responsabilité.
Mais en application de ce texte, le locateur d’ouvrage est exonéré, totalement ou partiellement, de sa responsabilité, lorsqu’ayant conseillé et mis en garde le maître de l’ouvrage sur les risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre ce conseil, le maître d’ouvrage, parfaitement informé, passe outre et accepte ainsi délibérément ces risques.
Extrait :
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 29 septembre 2022), en vue de la réalisation d’une maison d’habitation, M. et Mme [I] ont confié à M. [N], architecte, la mission de réaliser le dossier de permis de construire et de rédiger les documents de consultation des entreprises. La société Bageci est intervenue en qualité de bureau d’étude béton au stade de la conception.
2. Après obtention du permis de construire, M. et Mme [I] ont confié les travaux de gros oeuvre à la société Wil’Bat, assurée auprès de la société MAAF assurances.
3. Après achèvement des travaux, ils ont pris possession de la maison et réglé leur solde.
4. À la suite de l’apparition de fissures en façade, ils ont assigné, après expertise, les sociétés MAAF assurances, Wil’Bat, Bageci et M. [N], aux fins d’indemnisation.
5. En cours de procédure, M. et Mme [I] ont vendu l’immeuble en l’état, lequel a été détruit par l’acquéreur.
Examen des moyens
(…)
Mais sur le premier moyen
Énoncé du moyen
7. M. et Mme [I] font grief à l’arrêt de mettre hors de cause M. [N], alors « que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu’une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ; qu’en se fondant pour exclure la responsabilité de l’architecte à l’origine des fissures de nature décennale affectant la maison, sur la circonstance que les désordres ne seraient pas imputables à l’intervention de ce dernier puisqu’il avait conseillé aux maîtres de l’ouvrage de faire réaliser l’étude de sol qui aurait permis d’éviter le sinistre, sans caractériser l’existence d’une cause étrangère exonératoire de la responsabilité de l’architecte, la cour d’appel a violé l’article 1792 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 1792 du Code civil :
8. Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, une telle responsabilité n’ayant point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
9. L’architecte, auteur d’un projet architectural et chargé d’établir les documents du permis de construire, doit proposer un projet réalisable, tenant compte des contraintes du sol (3e Civ, 21 novembre 2019, pourvoi n° 16-23.509, publié).
10. Pour mettre hors de cause M. [N], l’arrêt retient que celui-ci s’était vu confier la mission d’établir les avants-projets, ainsi que les dossiers de permis de construire et de consultation des entreprises, et avait conseillé aux maîtres de l’ouvrage de faire réaliser une étude de sol, puisque celle-ci était expressément mentionnée dans les documents préparés par l’architecte, étude qui aurait permis d’éviter le sinistre.
11. En statuant ainsi, alors que les désordres de fissures en façade tenant à l’absence de prise en compte des contraintes du sol étaient imputables à l’architecte, et sans caractériser l’acceptation délibérée des risques par les maîtres de l’ouvrage, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Sur le deuxième moyen
(…)
Sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
17. M. et Mme [I] font grief à l’arrêt de limiter la condamnation de la société MAAF assurances à une certaine somme, alors « que le maître de l’ouvrage ne peut accepter délibérément les risques de non-réalisation d’une étude du sol que s’il a été informé de la nécessité de réaliser cette étude et qu’en outre son attention a été attirée sur les risques encourus en cas de non-réalisation de cette étude ; en se fondant pour retenir une acceptation du risque par les maîtres de l’ouvrage de nature à emporter une exonération partielle de la responsabilité de la société Wil’Bat, exclusivement sur l’existence d’une information concernant la nécessité de réaliser une campagne de sondage portée sur le CCTP établi par l’architecte et sur l’existence d’une mention « sous réserve de l’étude du sol » portée sur les plans de la société Bageci, quand ces informations et mentions n’ont pas pour objet d’informer les maîtres de l’ouvrage sur le risque encouru en l’absence de réalisation de cette étude, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du Code civil. » Réponse de la Cour
Vu l’article 1792 du Code civil :
18. En application de ce texte, le locateur d’ouvrage est exonéré, totalement ou partiellement, de sa responsabilité lorsque, ayant conseillé et mis en garde le maître de l’ouvrage sur les risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre ce conseil, le maître de l’ouvrage, parfaitement informé, passe outre et accepte ainsi délibérément ces risques.
19. Pour retenir l’acceptation délibérée des risques par les maîtres de l’ouvrage et limiter leur indemnisation, l’arrêt retient qu’ils ont été informés par l’architecte de la nécessité de faire procéder à une étude de sol indispensable à la conception de fondations adaptées aux contraintes de celui-ci, nécessité rappelée par le bureau d’études techniques sur ses plans portant la mention « sous réserve de l’étude de sol » et que M. [I] disposait des connaissances élémentaires de mécanique des sols et de résistance des matériaux pour comprendre aisément le danger d’effondrement inhérent à un bâtiment mal ancré dans le sol, de sorte qu’il était conscient des conséquences fâcheuses susceptibles de découler de l’absence d’une telle étude.
20. En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi les maîtres de l’ouvrage avaient été parfaitement mis en garde et informés, par les locateurs d’ouvrage, des risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre le conseil donné de réaliser une étude de sol, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
(…)
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il met hors de cause M. [N] et la société Bageci, limite la condamnation de la société MAAF assurances à payer à M. et Mme [I] la somme de 174 168 euros en réparation de leur préjudice matériel et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’arrêt rendu le 29 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;
(…)
1. L’arrêt sous analyse de la troisième chambre civile du 15 février 2024 casse partiellement un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 29 septembre 2022.
De facto et de jure, la cassation était inévitable pour les raisons que nous exposerons tenant essentiellement à l’absence de motivation précise de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier.
Rappel des faits et de la procédure (juge du fond)
2. Les faits et la procédure sont exposés aux points 1 à 5 de l’arrêt sous analyse.
Il sera seulement rapproché et précisé notamment à la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier :
que les deux particuliers, les époux I. ont confié les travaux de construction d’une maison d’habitation sur un terrain qu’ils possédaient à une SARL Wil’Bat, assurée par la MAAF ASSURANCES, l’architecte Mr M. ayant été chargé de la réalisation du dossier de demande de permis de construire et de la réalisation des documents de consultation des entreprises ;
que la société Bageci Bureau d’études a réalisé les plans de structures du dossier de consultation des entreprises ;
que ladite société Bageci a alerté le maître d’ouvrage sur la nécessité de dimensionner les fondations après exécution préalable d’une étude du sol ;
que Mr I., propriétaire, a ensuite lui-même consulté des entreprises sur la base des plans et du dossier de consultation des entreprises (DCE) ;
que c’est dans ces conditions que le marché de travaux a été confié à la société Wil’Bat, comme déjà ci-dessus, sans pour autant que le maître d’ouvrage ait fait réaliser une étude de sol préalable comme le lui avait suggéré le bureau d’études Bageci ainsi qu’indirectement l’architecte dans le cadre du CCTP établi par celui-ci ;
qu’après la réception tacite des travaux, sont apparues les fissures en façade conduisant les époux I. à assigner, après expertise, les sociétés MAAF Assurances, Wil’Bat, Bageci et l’architecte Mr M. aux fins d’indemnisation ;
qu’en cours de procédure, les époux I. ont vendu leur maison à un promoteur qui a démoli ladite maison puis divisé le terrain en cinq parcelles différentes pour y édifier cinq maisons d’habitation ;
que les époux I. ont sur ce point fait preuve d’une réticence manifeste à informer la cour d’appel de cette situation, laquelle n’a pas satisfait à l’intégralité des demandes des époux I. après avoir jugé qu’ils avaient accepté délibérément le risque de faire construire sans étude préalable du sol.
Le pourvoi en cassation des époux I.
3. À lire l’arrêt sous analyse, les époux I. avaient au soutien de leur pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier exposé cinq moyens.
Étant précisé qu’en application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, la troisième chambre civile a dit n’y avoir lieu de statuer sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche, sur le quatrième moyen et sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche, et griefs exposés n’étant manifestement pas de nature à entrainer la cassation.
De sorte que l’arrêt sous analyse ne statuera qu’au regard du premier moyen, du deuxième moyen et du troisième moyen pris en sa deuxième branche.
4. Notre note ne portera cependant que :
sur la question de la consignation de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1792 du Code civil, avec l’exigence de l’imputabilité (premier moyen) ;
sur la question de l’acceptation délibérée des risques paramètres d’ouvrage, cause totale ou partielle de la responsabilité de plein droit des constructeurs (troisième moyen pris en sa seconde branche).
I. Présomption de responsabilité et imputabilité
5. Responsabilité de plein droit et présomption de responsabilité sont des termes équivalents comme l’illustre la comparaison des textes figurant à l’article 1792 du Code civil d’une part et à l’article 1792-2 dudit code d’autre part.
En vertu de ces textes, le bénéficiaire de l’action en responsabilité décennale est dispensé de la preuve de la faute du constructeur dont il entend mettre en œuvre la responsabilité, mais il doit prouver que le dommage dont il demande la réparation/indemnisation est imputable au constructeur qu’il poursuit, c’est-à-dire que le dommage affecte une partie d’ouvrage relevant de l’activité dudit constructeur et/oui plus précisément rattachable à cette activité.
Comme l’ont mis en évidence Messieurs Mazaud et Chabas (Traité théorique et pratique de la responsabilité, Montchrestien, 6e éd., T. 2, n° 1010-12 p. 98 et n° 1070-18, p. 117), la présomption de responsabilité est double, à savoir d’abord une présomption d’imputabilité s’agissant d’une présomption simple, et ensuite si la personne poursuivie ne prouve pas que le dommage ne lui est pas imputable, la présomption de responsabilité ne cédant que devant la démonstration de l’existence d’une cause étrangère.
La présomption de responsabilité est de facto une présomption de causalité dispensant de la nécessité de la démonstration de l’existence de l’imputabilité du dommage au constructeur pour celui comme il résulte du droit positif illustré par un certain nombre d’arrêts notamment :
un arrêt du 14 janvier 2009 (Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 07-19084 : RDI 2009, p. 186, obs. L. Karila) casse pour défaut de base légale au regard de l’article 1792 du Code civil un arrêt d’une cour d’appel au motif : « qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé si les désordres qu’elle avait constatés étaient imputables aux travaux réalisés par ces constructeurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».
un arrêt du 25 mars 2015 (Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 13-27584, 14-13927, 14-16441 et 14-19942) énonce notamment au visa de l’article 1792 du Code civil : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres affectaient une partie d’ouvrage à la réalisation de laquelle une société Couverture Varoise et Dall’Erta avaient participé, alors que la garantie décennale d’un constructeur ne peut pas être mise en œuvre pour des désordres qui ne sont pas imputables à son intervention, la cour d’appel n’a donné de base légale à sa décision ».
Comme le disait excellemment le regretté professeur Malinvaud qui a commenté cet arrêt (RDI 2015, p. 310) : « Le présent arrêt rappelle au juge du fond qu’il convient de ne pas confondre deux choses, la cause des désordres et leur imputabilité à tel ou tel constructeur ».
un arrêt du 20 mai 2015 (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-13271 : Bull. civ. III, n° 46) qui énonce (sommaire) : « La présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil est écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur. Une cour d’appel, qui relève que les désordres relatifs aux corniches, aux murs de soutènement et soubassements ne sont pas imputables aux travaux de réfection des façades et corniches, retient donc à bon droit que la demande du maître de l’ouvrage, formée contre l’entrepreneur chargé de ces travaux sur le fondement de la garantie décennale, doit être rejetée ».
un arrêt du 24 mars 2016 (Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-12924) qui valide un arrêt d’une cour d’appel au motif ci-après reproduit : « Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé par motifs propres et adoptés, que le non-respect du permis de construire, s’agissant de la hauteur du sol du rez-de-chaussée de la maison, constituait une faute de réalisation imputable uniquement au constructeur de gros ouvrage… ».
un arrêt du 28 février 2018 (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-10356) qui valide un arrêt d’une cour d’appel au motif : « Mais attendu qu’ayant constaté que les sociétés Qualichape et DBH avaient, après l’entreprise de gros œuvres, réalisé (….) et ayant relevé que l’origine du désordre était un défaut de conception tenant à (…) et que ni le rapport d’expertise, ni aucune pièce du dossier ne mettaient en cause l’intervention des travaux exécutés par ces deux sociétés dans la réalisation des désordres constatés, la cour d’appel qui a déduit de ces seuls motifs que leur responsabilité ne pouvait être engagée, a légalement justifié sa décision ».
un arrêt du 8 novembre 2018 (Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n° 17-23996) qui valide un arrêt d’une cour d’appel au considérant ci-après reproduit partiellement : « Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que l’imputabilité de l’infestation par la mérule aux travaux réalisés en 2002 par la société Armor Etanchéité n’était pas démontrée, (…), que ce lien d’imputabilité était d’autant moins démontré que, en février, mai et septembre 1998, l’entreprise Davy était, elle aussi intervenue, pour réparer des chéneaux, réviser la toiture et réparer la couverture de l’immeuble, et que l’entreprise Lhenoret avait effectué en décembre 1997, des travaux d’hydrofugation et de reprise sur les corniches et sur la tête de souche de cheminée, (…), que rien ne permettait d’exclure que les désordres litigieux n’étaient pas imputables aux travaux réalisés par ces deux entreprises [mis en gras par le rédacteur de la présente note], et que (…) et que les constats d’huissier (…) ne permettaient pas d’imputer ces infiltrations aux ouvrages de la société Armor Etanchéité, la cour d’appel a pu déduire, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant qu’aucune des pièces versées aux débats ne permettaient au syndicat et aux copropriétaires de rapporter la preuve de l’existence de désordres de nature décennale imputables aux travaux [mis en gras par le rédacteur de la présente note] réalisés en février 2002 par la Société Armor Etanchéité ».
II. L’acceptation des risques : cause exonératoire totale ou partielle de la responsabilité des constructeurs
6. L’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage est une cause d’exonération partielle ou totale de la responsabilité des constructeurs, qui ne se confond pas avec l’immixtion fautive du maître d’ouvrage notoirement compétent.
7. L’acceptation des risques est une cause d’exonération autonome, susceptible d’application tant en droit commun de la responsabilité qu’en matière de responsabilités / garanties légales notamment celle édictée par l’article 1792 du Code civil instituant à la charge du constructeur (au sens de la loi) une responsabilité de plein droit des désordres affectant l’ouvrage qu’il a construit.
L’application du droit commun de la responsabilité est illustrée par un arrêt de la Cour de cassation du 19 janvier 1994 (Cass. 3e civ., 19 janv. 1994, n° 92-14303 : Bull. civ. III, n° 4) qui énonce (sommaire) : « Justifie légalement sa décision déclarant un maître d’ouvrage, partiellement responsable des dommages causés par les travaux de terrassement et ayant affecté un fonds voisin, la cour d’appel qui retient que ce maître d’ouvrage savait qu’un auto-entrepreneur avait refusé le chantier en raison du risque d’effondrement, qu’il avait choisi le site et n’avait pas inclus dans ses prévisions financières une étude préalable et un renforcement de la falaise et en déduit, à bon droit [mis en gras par le rédacteur de la présente note], qu’une telle attitude constituait une acceptation délibérée d’un risque ».
Un arrêt du 15 décembre 2004 (Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 02-16581, 02-16910, 02-17893 : Bull. civ. III, n° 235) illustre l’application de cette cause exonératoire de responsabilité tant en droit commun qu’en matière de garanties légales notamment celle édictée par l’article 1792 du Code civil : « Ayant relevé que les désordres affectant les immeubles avaient pour cause la décision délibérée et réitérée du maître de l’ouvrage, de supprimer certains ouvrages (…) la cour d’appel a pu retenir que celui-ci avait délibérément accepté les risques de survenance des désordres dont il devait être déclaré responsable » (sommaire), les titrages et résumés (établis par la Cour de cassation) visant sous le titre « Textes appliqués » : Code civil 1147, 1792.
8. L’existence de l’acceptation délibérée des risques est appréciée souverainement par les juges du fond (Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-16638).
Bien évidemment, la mesure de l’exonération partielle ou totale dépend de l’importance du rôle causal de l’acceptation du risque.
Enfin, on soulignera que l’autonomie de cette cause d’exonération partielle ou totale de la responsabilité des constructeurs conduit notamment à ce qu’il importe peu que le maître d’ouvrage ait été averti des conséquences de son choix délibéré par un autre constructeur que celui dont il recherche la responsabilité.
C’est ainsi qu’un arrêt du 9 juin 1999 (Cass. 3e civ., 9 juin 1999, n° 97-18950 : Bull. civ. III, n° 132 ; RDI 1999, p. 140, obs. P. Malinvaud) énonce (sommaire) : « Ayant relevé que le maître d’ouvrage avait été informé complètement des conséquences du défaut de mise en place de l’étanchéité, par une note du bureau de contrôle et par la formulation de réserves de la part de ce bureau relatives à la pénétration possible d’eaux de pluie et qu’il avait par un choix effectué en toute connaissance de cause, accepté les risques de la construction d’une dalle dépourvue d’étanchéité, une cour d’appel qui, n’était pas tenue de rechercher ni si le maître de l’ouvrage était notoirement compétent en matière de construction, ni si sa décision constituait pour l’architecte un évènement ayant la caractéristique de la force majeure, a exactement retenu que la responsabilité de ce dernier n’était pas engagée, l’information du maître de l’ouvrage pouvant émaner d’un professionnel de la construction autre que celui dont la responsabilité est recherchée [mis en gras par le rédacteur de la présente note] ».
9. L’acceptation des risques doit donc être délibérée et en toute connaissance de ses conséquences.
Cela est illustré par :
un arrêt du 20 mars 2002 (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 92-20668 : Bull. civ. III, n° 68) qui énonce (sommaire) : « Ayant relevé que le maître de l’ouvrage avait été clairement informé par l’entrepreneur et le bureau de contrôle des risques graves de désordres, dans toute leur ampleur, et conséquences, et que c’est par un choix délibéré, après une mise en garde par ces sociétés en termes précis, que le maître de l’ouvrage avait décidé de retenir un procédé constructif, en toute connaissance de cause, prenant ainsi le risque de désordres prévisibles, la cour d’appel sans être tenue de répondre à des conclusions invoquant l’absence de recherches d’économie excessive a décidé, à bon droit, que le bureau de contrôle, l’entrepreneur, l’architecte, le maître d’œuvre et le directeur des travaux étaient déchargés de la responsabilité pesant sur eux [mis en gras par le rédacteur de la présente note] ».
un arrêt du 3 mars 2004 (Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-17022 : Bull. civ. III, n° 44) énonce (sommaire) : « Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui pour débouter un maître de l’ouvrage de sa demande en réparation des désordres contre les constructeurs, retient qu’il a refusé la réalisation de peintures qui aurait permis d’éliminer la cause des désordres, sans relever qu’il avait clairement été informé des risques inhérents [mis en gras par le rédacteur de la présente note] à l’absence de réalisation de ces peintures ».
un arrêt du 11 décembre 2017 (Cass. 3e civ., 11 déc. 2007, n° 06-21908 : RDI 2008, p. 104, obs. P. Malinvaud) énonce que : « Vu l’article 1792 du Code civil ; Attendu que pour débouter le maître d’ouvrage de sa demande à l’encontre de l’architecte, de l’entrepreneur et de l’assureur de ce dernier, l’arrêt retient qu’un procès-verbal de chantier établit que des sondages ont été effectués révélant la présence de poudingue sans amenée d’eau, que la société Gattimo a refusé de faire les frais d’une expertise géologique, que l’architecte a fait part de son désaccord par lettre estimant cette étude nécessaire afin de permettre à l’ingénieur béton de faire ses calculs, pour s’en tenir au seul aspect du sol révélé par les affouillements sur une profondeur de quatre mètres, que le maître d’ouvrage a pris ses responsabilités qu’à la seule vue du poudingue (…) qu’en statuant ainsi sans relever que le maître d’ouvrage avait été parfaitement informé des conséquences du défaut de réalisation de l’étude géologique [mis en gras par le rédacteur de la présente note] eu égard au caractère alluvionnaire du sol, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
10. C’est à raison d’un défaut de précision de la motivation de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier quant au fait que le maître d’ouvrage avait été avisé et mis en garde des conséquences quant aux conséquences de l’acceptation des risques que ledit arrêt a été cassé par la troisième chambre civile dans son arrêt rapporté du 15 février 2024, laquelle aux points 18, 19 et 20 de son arrêt, fonde pertinemment sa décision en énonçant au point 19 : « Pour retenir l’acceptation délibérée des risques par les maîtres de l’ouvrage et limiter leur indemnisation, l’arrêt retient qu’ils ont été informés par l’architecte de la nécessité de faire procéder à une étude de sol indispensable à la conception de fondations adaptées aux contraintes de celui-ci, nécessité rappelée par le bureau d’études techniques sur ses plans portant la mention « sous réserve de l’étude de sol » et que M. [I] disposait des connaissances élémentaires de mécanique des sols et de résistance des matériaux pour comprendre aisément le danger d’effondrement inhérent à un bâtiment mal ancré dans le sol, de sorte qu’il était conscient des conséquences fâcheuses susceptibles de découler de l’absence d’une telle étude ».
La cassation ayant été prononcée comme indiqué au point 20 de l’arrêt en raison du fait que : «En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi les maîtres de l’ouvrage avaient été parfaitement mis en garde et informés, par les locateurs d’ouvrage, des risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre le conseil donné de réaliser une étude de sol, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ».
11. L’arrêt sous analyse ne peut qu’être approuvé pour les raisons ci-avant exposées alors même que les maîtres d’ouvrage dans l’espèce considérée ont fait preuve notamment de réticence à informer la cour d’appel de la vente de leur bien et de sa démolition dont ils ont supporté le coût à l’occasion de la détermination du prix de la vente.