La garantie effondrement - Karila Avocats

La garantie effondrement

RGDA sept. 2026, n° RGA202v9, note Jean-Pierre Karila

Syndicat de copropriétaires ; Garantie effondrement ; Demande de provisions ; Effondrement total ou partiel des fondations ; Nécessité de remplacement ou reconstruction de la partie endommagée

Source(s) commentée(s)

Cass. 2e civ., 2 avr. 2026, no 23-23754

Viole l’article 1103 du Code civil la cour d’appel qui pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l’assureur à garantir le sinistre, de celle tendant à le relever indemne au titre de la garantie « effondrement » et de sa demande de provision, après avoir rappelé que cette garantie est mobilisable si, d’une part, le dommage matériel subi par le bien assuré a été causé par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, d’autre part, cet effondrement total ou partiel, nécessite le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée, énonce :

– que l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres en dessous des plinthes ne saurait à lui seul être considéré comme un effondrement, lequel s’entend comme un événement soudain ;

– qu’à supposer même que la rupture des solives ayant entraîné un affaissement d’un plancher caractérise un effondrement partiel de l’ossature de l’immeuble, cet effondrement n’implique pas le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée au sens des stipulations contractuelles, dès lors que les travaux réparatoires préconisés pour y remédier, lesquels ne sont pas contestés par les parties, ne nécessitent pas de remplacer ou de reconstruire les solives mais consistent à solidifier et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels ;

alors qu’il résultait de ces constatations et énonciations que l’ossature de l’immeuble assuré présentait un effondrement partiel qui nécessitait la mise en œuvre d’une solution de remplacement des solives et poutres s’étant rompues.

Extrait :

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 19 octobre 2023) et les productions, la société Le 46 exploite un fonds de commerce de bar restaurant dans un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Cet immeuble est couvert par un contrat d’assurance multirisque immeuble, souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan assurances (l’assureur), comportant les garanties « responsabilité civile du fait de l’immeuble » et « effondrement ».

2. Le 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a déclaré à l’assureur un sinistre consistant en un affaissement important du plancher d’une chambre située au 4e étage.

3. Après qu’un bureau d’étude technique désigné par le syndic l’avait alerté sur l’état des solives et avait imposé l’évacuation du logement situé au 4e étage et l’étaiement de l’ensemble de l’immeuble depuis le rez-de-chaussée, le syndic a, le 23 décembre 2023, sur les conseils de l’expert désigné par l’assureur, informé l’ensemble des occupants de la nécessité d’évacuer l’immeuble.

4. Le 24 janvier 2022, un arrêté municipal a interdit l’accès et l’usage de l’immeuble.

5. La société Le 46 a assigné à jour fixe devant un tribunal judiciaire la société Pacifica, auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d’assurance multirisque professionnel, le syndicat des copropriétaires et l’assureur à fin d’indemnisation de ses pertes d’exploitation. Le syndicat des copropriétaires a demandé à l’assureur le bénéfice des garanties « responsabilité civile du fait de l’immeuble » et « effondrement ».

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal de la société Gan assurances

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires

Énoncé du moyen

7. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande tendant à ce que l’assureur soit condamné à garantir le sinistre et à le relever indemne au titre de la garantie « effondrement », ainsi qu’à lui verser une provision de 50 000 euros à ce titre, alors :

« 1°) que la garantie « effondrement » souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan garantit les dommages matériels subis par les biens assurés et causés « par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée » ; qu’en l’absence de définition contractuelle contraire, l’effondrement inclut la menace grave et imminente d’effondrement, distinct du simple risque d’effondrement ; qu’en jugeant que l’immeuble n’était pas affecté d’un effondrement après avoir constaté l’existence d’une menace grave et imminente d’effondrement, résultant de la rupture des solives à tous les niveaux du bâtiment, ayant justifié l’évacuation en urgence de la totalité de ses occupants, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1103 et 1194 du Code civil ;

2°) que la garantie « effondrement » souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan garantit les dommages matériels subis par les biens assurés et causés « par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée » ; qu’aucune condition n’est exigée relativement au caractère soudain de l’effondrement ; qu’en retenant que la rupture des solives à tous les niveaux de l’immeuble ne s’analysait pas en un effondrement au sens de la garantie souscrite, dès lors que cette qualification était réservée aux événements « soudains », la cour d’appel a violé l’article 1103 du Code civil ;

3°) que la garantie « effondrement » souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan garantit les dommages matériels subis par les biens assurés et causés « par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée » ; qu’en retenant que l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres en dessous des plinthes ne caractérisait pas à lui seul un effondrement, tout en constatant que l’affaissement du plancher bas du 4e étage de l’immeuble trouvait son origine dans la rupture nette de tous les éléments porteurs (poutres et solives) participant du gros œuvre et de la structure des planchers, dont elle aurait dû déduire l’existence d’un effondrement partiel de l’ossature au sens de la garantie souscrite, la cour d’appel a violé l’article 1103 du Code civil ;

4°) que la garantie « effondrement » souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan garantit les dommages matériels subis par les biens assurés et causés « par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée » ; qu’en jugeant que la condition relative au remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée n’était pas remplie après avoir relevé que l’expert préconisait de consolider et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels tels que des profilés métalliques positionnés en sous-face des planchers afin de reprendre leur poids en lieu et place des solives n’assurant plus leur rôle porteur, ce qui supposait l’installation de nouvelles poutres porteuses au droit de la partie endommagée des solives, et constituait dès lors un remplacement et/ou une reconstruction de la partie endommagée au sens du contrat d’assurance, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l’article 1103 du Code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du Code civil :

8. Il résulte de ce texte que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

9. Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l’assureur à garantir le sinistre, de celle tendant à le relever indemne au titre de la garantie « effondrement » et de sa demande de provision, après avoir rappelé que cette garantie est mobilisable si, d’une part, le dommage matériel subi par le bien assuré a été causé par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, d’autre part, cet effondrement, total ou partiel, nécessite le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée, l’arrêt, par motifs propres et adoptés, énonce que l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres en dessous des plinthes ne saurait à lui seul être considéré comme un effondrement, lequel s’entend comme un événement soudain.

10. Il ajoute qu’à supposer même que la rupture des solives ayant entraîné un affaissement d’un plancher caractérise un effondrement partiel de l’ossature de l’immeuble, cet effondrement n’implique pas le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée au sens des stipulations contractuelles dès lors que les travaux réparatoires préconisés pour y remédier, lesquels ne sont pas contestés par les parties, ne nécessitent pas de remplacer ou de reconstruire les solives mais consistent à solidifier et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels.

11. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces constatations et énonciations que l’ossature de l’immeuble assuré présentait un effondrement partiel qui nécessitait la mise en œuvre d’une solution de remplacement des solives et poutres s’étant rompues, la cour d’appel, qui a ajouté des conditions à la garantie « effondrement » qu’elle ne prévoyait pas en exigeant que l’effondrement soit soudain et que le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée se fasse à l’identique de l’existant, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

12. La cassation du chef de dispositif qui confirme le jugement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l’assureur à garantir le sinistre et à le relever indemne au titre de la garantie « effondrement » ainsi que de sa demande de versement d’une provision de 50 000 euros à ce titre, n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant l’assureur et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme en application de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

Mise hors de cause

13. En application de l’article 625 du Code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Pacifica, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi dès lors que son recours subrogatoire a été irrévocablement déclaré irrecevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande de condamnation de la société Gan assurances à garantir le sinistre et à le relever indemne au titre de la garantie « effondrement » ainsi que de sa demande de versement d’une provision de 50 000 euros à ce titre, l’arrêt rendu le 19 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée ;

Met hors de cause la société Pacifica ;

Condamne la société Gan assurances aux dépens ;

(…)

1. L’arrêt sous analyse présente l’intérêt pour le commentateur de rappeler les principes qui gouvernent l’application de l’article 1103 du Code civil consacrant le principe de la force obligatoire du contrat, lequel article 1103 avec l’article 1104 du même code, constitue les piliers du droit des contrats en droit français.

2. Nous allons exposer ci-après les faits et procédure avant d’en arriver à la discussion proprement dite.

Faits et procédure (juges du fond)

3. Ils sont évoqués aux points 1 à 4 de l’arrêt rapporté, sur le fondement de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 19 octobre 2023 et les « productions », c’est-à-dire les mémoires produits par les parties.

4. Il résulte de la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 19 octobre 2023, choqué d’un pourvoi ayant conduit à une cassation partielle prononcée par l’arrêt sous analyse du 2 avril 2026 que :

  • la SARL Le 46 exploite un fonds de commerce de bar/restaurant dont elle est propriétaire, sous l’enseigne « Le Café Rouge », dans un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble de copropriété situé au 46, rue Saint-Rémi à Bordeaux ;

  • l’immeuble situé au 46, rue Saint-Rémi à Bordeaux est élevé sur quatre étages, il est géré par le cabinet Bore, syndic, et couvert par une assurance multirisque immeuble souscrite auprès de la société Gan ssurance ;

  • la SARL Le 46 a par ailleurs souscrit, en ce qui la concerne, une police d’assurance multirisque professionnelle auprès de la SA Pacifica ;

  • le 10 novembre 2021, le syndic Bore a déclaré le sinistre suivant : « Affaissement important dans une chambre au 4e étage » auprès de la Gan Assurances, laquelle a missionné un expert, le BET Stelliant ;

  • à la suite des recommandations de cet expert, le syndic Bore a missionné le cabinet Géotec afin d’investiguer en urgence. Par courriel du 15 décembre 2021, le Bet Géotec a alerté le syndic sur l’état des solives, trois d’entre elles présentant une rupture proche de l’appui. La portance du plancher haut R+3 étant remise en cause, il a imposé l’évacuation du logement R+4 ainsi que l’étalement de l’ensemble de l’immeuble depuis le rez-de-chaussée ;

  • à la suite de l’intervention de la société Solrenov le 20 décembre 2021, pour poser des étais en urgence à la demande du syndic, le cabinet Bore a informé l’ensemble des occupants de l’immeuble par courriel du 23 décembre 2021 que, sur les conseils de M. Dubeau du Bet Stelliant, expert désigné par la société Gan Assurances, il était nécessaire d’évacuer la totalité de l’immeuble, y compris Le Café Rouge au rez-de-chaussée.

Le Bet Stelliant a lui-même indiqué par courriel du 23 décembre 2021 adressé à son mandant, le Gan, qu’« un étaiement de tous les planchers était en cours ; ce jour et doit se poursuivre jusqu’au rez-de-chaussée ».

Un arrêté municipal daté du 24 janvier 2022, mentionnant une visite du 29 décembre 2021 au cours de laquelle avaient été constatés des risques d’effondrement, a fait injonction au syndic de réaliser « avec les copropriétaires » un diagnostic complémentaire, des travaux de confortement et de surveillance de l’évolution d’une fissure murale et de faire procéder à des travaux de réparation définitifs tenant compte des recommandations de l’audit précité dans un délai de trois mois. Cet arrêté municipal interdisait l’accès et l’usage de la totalité de l’immeuble.

Le syndic a confié à la société Géotec la mission d’établir le diagnostic structure complémentaire sollicité par l’arrêté municipal. À ce titre, Géotec a réalisé des sondages, essais et analyses insitu et/ou en laboratoire, à l’issue desquels le bureau d’études a rédigé son rapport de diagnostic structurel des planchers de l’immeuble et préconisé des travaux de réparation et confortement suivant rapport, du 7 février 2022.

La SARL Le 46 a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Bordeaux le syndicat des copropriétaires, la SAS Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires et la société Pacifica, son assureur.

5. Par jugement du 5 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment:

  • déclaré le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi, responsable des dommages de la SARL Le 46, exerçant sous l’enseigne « Le Café Rouge », consécutifs à sa fermeture le 23 décembre 2021 et ayant pour origine l’état des parties communes ;

  • déclaré acquise la garantie de responsabilité civile du fait de l’immeuble du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi auprès de Gan Assurance ; […]

  • ordonné une expertise comptable ;

  • condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi, représenté par son syndic, la SARL Bore, la SAS Gan Assurances et la société Pacifica à payer à la SARL Le 46 les sommes de :

    • 70 000 € à titre de provision à valoir sur l’ensemble des préjudices de la SARL Le 46 consécutifs à la fermeture de son commerce, et ce en deniers ou quittance et dans la limite de 16 000 € pour la société Pacifica,

    • 10 000 € à titre de provision ad litem ;

  • condamné la SA Gan Assurances à relever indemne le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre ;

  • condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la société Bore, à effectuer les travaux permettant de conforter les planchers tels que préconisé a dans le rapport Geotec du 7 février 2022 et prescrits par l’arrêté municipal du 24 janvier 2022 ;

La SA Gan Assurances a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2022.

6. Par jugement du 28juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la société Bore, d’une requête en omission de statuer, a, déclarant celle-ci recevable et fondée :

Dit qu’il convient de lire dans le dispositif de la décision, après la mention suivante : ‌“ Déclare acquise la garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi auprès de la SA Gan Assurances ; déclare opposables à la SARL Le 46 la franchise de 76 ainsi que le plafond de garantie de 304 900 € pour les dommages immatériels prévus pour cette garantie. Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 46, rue Saint-Rémi de sa demande de condamnation de la société anonyme Gan Assurances à garantir le sinistre et à la relever indemne au titre de la garantie l’effondrement ainsi que de sa demande de versement d’une provision de 50 000 euros à ce titre”. Ordonné la mention de la décision rectificative en marge de la minute et des expéditions de la décision complétée.

7. Par arrêt du 19 octobre 2023, la cour d’appel de Bordeaux a statué comme suit :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné insolidum le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la SARL Bore, la SAS Gan Assurances et la société Pacifica à payer à la SARL Le 46 les sommes de :

  • 70 000 € à titre de provision à valoir sur l’ensemble des préjudices de la SARL Le 46 consécutifs à la fermeture de son commerce, et ce en deniers ou quittance et dans la limite de 16 000 € pour la société Pacifica ;

  • 10 000 € titre de provision adlitem.

Statuant de nouveau dans cette limite, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la SARL Bore, la SAS Gan Assurances à payer à la SARL Le 46 :

  • la somme de 188 811 € à titre de provision à valoir sur l’ensemble de ses préjudices consécutifs à la fermeture de son commerce, déduction faite, d’une part, de l’indemnité de 41,18 € perçue de la SA Pacifica au titre du contrat couvrant les pertes d’exploitation et, d’autre part, de la somme de 70 000 € d’ores et déjà versée par la SA Gan Assurances en exécution du jugement dont appel ;

  • la somme de 10 000 € à titre de provision ad litem.

Y ajoutant, déboute la SA Pacifica de sa demande de mise hors de cause, déclare irrecevable le recours subrogatoire exercé par la SA Pacifica à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la SARL Bore et la SAS Gan Assurances, condamne la SA Gan Assurances à payer la SARL Le 46 la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette toute demande plus ample ou contraire des parties, condamne insolidum la SA Gan Assurances et le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi représenté par son syndic, la SARL Bore, aux dépens d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du Code de procédure civile, condamne la SA Gan Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation.

Procédure devant la Cour de cassation

8. La Cour de cassation a été saisie d’un pouvoir principal de la Société Gan Assurances et d’un pourvoi incident du syndicat des copropriétaires.

9. Par application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, la deuxième chambre civile, aux termes de l’arrêt sous analyse, a estimé qu’il n’y avait pas lieu de statuer par une décision motivée sur le moyen du pourvoi principal de la société Gan Assurances, ledit moyen n’étant à l’évidence manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

10. La deuxième chambre civile a en conséquence statué sur le moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires comprenant quatre branches telles que précisées au point 7 de l’arrêt sous analyse et auxquelles la deuxième chambre a répondu par la cassation partielle qu’il a prononcée pour violation de l’article 1103 du Code civil, pour des raisons et motifs exposés aux points 8 à 11 de son arrêt.

Rappel de certains principes

11. On rappellera que la Cour de cassation distingue le contrôle des stipulations contractuelles, relevant du pouvoir souverain des juges du fond, de celui de l’interprétation desdites stipulations contractuelles, relevant de son propre contrôle.

S’agissant de l’application, la Cour de cassation censure les décisions qui méconnaissent les stipulations contractuelles (Cass. 2e civ., 7 juill. 2022, n° 20-18.070 – Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-17.936) violant ainsi l’article 1134, ancien, du Code civil (devenu, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1103) ou qui s’abstiennent d’effectuer les recherches qu’elles impliquent, privant ainsi de base légale leur décision au regard du même texte (Cass. com., 10 avr. 2019, n° 17-28.424 – Cass. 2e civ., 22 nov. 2018, n° 17-27.730 – Cass. 2e civ., 13 sept. 2018, n° 17-21.243).

S’agissant de l’interprétation des clauses contractuelles, la Cour de cassation juge qu’il relève du pouvoir souverain des juges du fond en insérant ce pouvoir souverain par certaines limites tenant notamment, à l’interdiction faite au juge du fond de dénaturer les actes clairs et précis (Cass. 2e civ., 8 sept. 2016, n° 15-23.068 – Cass. 2e civ., 13 sept. 2018, n° 17-21.761), tandis qu’en revanche, l’interprétation des clauses contractuelles ambiguës ou obscures est exclusive de dénaturation (Cass. 2e civ., 2 mars 2017, n° 15-27.831 : Bull. civ. II, n° 45).

Discussion

C’est à bon droit que la deuxième chambre civile par son arrêt rapporté du 2 avril 2026 a cassé partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 18 octobre 2023, pour violation de l’article 1103 du Code civil (I). Néanmoins, une décision diamétralement opposée à celle retenue le 2 avril 2026 aurait pu prospérer (II).

I – C’est à bon droit que la deuxième chambre civile par son arrêt rapporté du 2 avril 2026 a cassé partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 18 octobre 2023 pour violation de l’article 1103 du Code civil

12. Les raisons et motifs justifiant la cassation partielle sont exposés aux points 8 et 11 de l’arrêt rapport du 2 avril 2026.

Au point 8 de l’arrêt du 2 avril 2026, la deuxième chambre civile énonce qu’il résulte de l’article 1103 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au point 9, la Cour ajoute que « pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de l’assureur à garantir le sinistre, de celle tendant à le relever indemne au titre de la garantie “effondrement” et de sa demande de provision, après avoir rappelé que cette garantie est mobilisable si, d’une part, le dommage matériel subi par le bien assuré a été causé par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, d’autre part, cet effondrement, total ou partiel, nécessite le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée, l’arrêt, par des motifs propres et adoptés, énonce que l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres au-dessous des plinthes ne saurait à lui seul être considéré comme un effondrement, lequel s’entend comme [l’événement] soudain ».

Il ajoute au point 10 qu’à « supposer même que la rupture des solives ayant entraîné un affaissement d’un plancher caractérise un effondrement partiel de l’ossature de l’immeuble, cet effondrement n’implique pas le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée au sens des stipulations contractuelles dès lors que les travaux réparatoires préconisés pour y remédier, lesquels ne sont pas contestés par les parties, ne nécessitent pas de remplacer ou de reconstruire les solives mais consistent à solidifier et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels ».

Au point 11, la Cour énonce qu’en statuant ainsi, « alors qu’il résultait de ces constatations et énonciations que l’ossature de l’immeuble assuré présentait un effondrement partiel qui nécessitait la mise en œuvre d’une solution de remplacement des solives et poutres s’étant rompues, la cour d’appel qui, a ajouté des conditions à la garantie “effondrement” qu’elle ne prévoyait pas, en exigeant que l’effondrement soit soudain, et que le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée se fasse à l’identique de l’existant, a violé le texte susvisé ».

13. Il convient de préciser ici que la cour d’appel de Bordeaux, dont l’arrêt du 18 octobre 2023 a été cassé partiellement par l’arrêt rapporté du 2 avril 2026, s’est prononcée en considération du contrat multirisques habitation souscrit par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan assurances comporte, en son article 13, une garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble rédigée comme suit : « Article 13 – Responsabilité civile du fait de l’immeuble : nous garantissons les conséquences pécuniaires des dommages dont, en qualité de propriétaire du bâtiment assuré, vous pourriez être reconnu responsable en vertu des articles 1382 à 1384 et 1386, 1719 et 1721 du Code civil. Nous garantissons dans la limite du plafond ces garanties prévues ci-après les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers (y compris les locataires ou occupants) et provenant notamment : – de votre bâtiment et de ses dépendances.

Lorsque le souscripteur agit en tant que syndic des copropriétaires, notre garantie s’applique à la responsabilité que le syndicat peut encourir aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble. (…) ».

Pour confirmer le jugement déféré en ce qu’il avait « déclaré acquise la garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan assurances », après avoir rappelé que : « Pour déclarer cette garantie acquise, le tribunal a considéré que le dommage immatériel invoqué par la SARL Le 46, à savoir une perte d’exploitation consécutive à la fermeture de son établissement, était bien la conséquence de dommages matériels affectant les parties communes de la copropriété concernée, dommages matériels ayant justifié l’évacuation en urgence de l’ensemble des occupants de l’immeuble », puis résumé les argumentations développées par les parties, la cour d’appel a motivé comme suit (arrêt, p. 15 à 16) : « Il est constant que le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi auprès de la SA Gan Assurances intitulé “multirisque habitation” comporte une garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble couvrant le syndicat des copropriétaires pour la responsabilité encourue aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, avec un plafond de garantie de 304 900 € pour les dommages immatériels. Aux termes de l’article 13 intitulé “responsabilité civile du fait de l’immeuble” des conditions générales du contrat : (…) Les dommages immatériels sont définis comme « tous dommages autres que corporels et matériels et qui sont la conséquence directe et immédiate de dommages corporels ou matériels assurés ». « En l’espèce, c’est à tort que la SARL Le 46 et le syndicat des copropriétaires soutiennent que l’article 13 des conditions générales précité opérerait une distinction selon que la garantie est offerte au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires pour lequel les dommages de toutes natures causés aux tiers seraient couverts, qu’ils soient ou non consécutifs à un dommage matériel garanti. Comme le relève en effet à bon droit l’assureur, le dernier alinéa de l’article 13 vient simplement préciser le régime de responsabilité du syndicat des copropriétaires (événement donnant naissance au dommage) susceptible de mobiliser la garantie de l’assureur, sans pour autant remettre en cause la nature des dommages garantis par le contrat. Cependant, la SARL Le 46, tiers au contrat d’assurance (locataire/occupant), invoque un préjudice immatériel consistant en une perte d’exploitation consécutive à la fermeture de son établissement. Ce dommage immatériel est bien la conséquence directe de dommages matériels provenant du “bâtiment ou des dépendances” de l’immeuble, en l’espèce les désordres causés par la rupture des poutres et solives ayant entraîné l’évacuation de l’ensemble des occupants de l’immeuble et un étaiement de tous les planchers. L’existence de dommages matériels subis par l’immeuble sis 46, rue Saint-Rémi, dont les faux-plafonds ont été détruits pour permettre les étaiements et dont les planchers doivent être renforcés, n’est pas sérieusement contestable. Est inopérant l’argument de l’assureur selon lequel la SARL Le 46 ne subirait pas personnellement ces dommages matériels, dès lors que la police d’assurance prévoit que les dommages immatériels causés aux “tiers” sont garantis dès lors qu’ils sont consécutifs aux dommages matériels provenant de “votre bâtiment”, soit le bâtiment du propriétaire. Il importe donc peu que la victime du préjudice immatériel ne soit pas la même que celle du dommage matériel. Enfin, la SA Gan Assurances ne peut tout à la fois soutenir, pour dénier la mobilisation de sa garantie responsabilité civile, que ces dommages matériels ne peuvent relever que de la garantie “effondrement” tout en déniant l’applicabilité de celle-ci. Le jugement mérite donc confirmation en ce qu’il a déclaré applicable la garantie responsabilité civile du fait de l’immeuble du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires du 46, rue Saint-Rémi auprès de la SA Gan Assurances ».

14. Par cette motivation, contrairement à ce que soutient le moyen, pris en ses première et deuxième branches,la cour d’appel n’a pas dénaturé les stipulations des articles 13 et 1 des conditions générales.

Il ne résulte pas, en effet, clairement de la combinaison de ces stipulations que « la garantie « Responsabilité civile du fait de l’immeuble », qui ne concerne que les dommages aux tiers, subordonne la prise en charge des dommages immatériels causés à ces tiers à l’existence de dommages corporels ou matériels préalablement subis par ces derniers et qui en sont à l’origine, et que la mise en œuvre de la garantie « Responsabilité civile du fait de l’immeuble pour les dommages immatériels est en tout état de cause subordonnée à la prise en charge préalable et effective par la société Gan Assurances de dommages matériels dont ils sont la conséquence. Aussi, sous couvert de dénaturation, aux stipulations prétendument dénaturées des conditions qu’elles ne prévoient pas, les deux éléments de moyen ne sont pas fondés.

En sa troisième branche, le moyen manque par le fait qui lui sert de base car il ne résulte d’aucune des stipulations de l’article13 du contrat d’assurance que la garantie « Responsabilité civile du fait de l’immeuble » subordonne la prise en charge des dommages immatériels, causés aux tiers, à l’existence de dommages corporels ou matériels préalablement subis par ces derniers et qui en sont à l’origine.

Il est seulement exigé que les dommages immatériels soient consécutifs à des dommages corporels ou matériels causés à des tiers.

Dès lors, sous couvert d’un grief de violation de la force obligatoire du contrat, l’élément de moyen se borne à proposer une interprétation de ces stipulations, qui n’a pas été celle retenue par la cour d’appel, laquelle est souveraine et ne peut donner lieu à un contrôle par la Cour de cassation.

L’emploi des termes « renforcement des planchers » et « adjonction d’ouvrages additionnels » montre en effet que les travaux réparatoires, tels que préconisés par le cabinet Géotec, ne nécessitent pas de « remplacer » ou de « reconstruire » les solives mais simplement de consolider et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels.

Il s’ensuit que la garantie « Effondrement » n’est pas acquise et il convient, sans qu’il soit besoin d’examiner les clauses d’exclusion de la garantie, de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SARL Le 46 à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Par cette motivation, comme lui en fait grief la première branche du moyen, la cour d’appel aurait-elle omis de tirer les conséquences légales de ses constatations, dès lors qu’en l’absence de définition contractuelle contraire, l’effondrement incluait la menace grave et imminente d’effondrement ?

Aurait-elle, comme lui en fait grief la deuxième branche, exigé, pour que joue cette garantie, une condition tenant au caractère soudain de l’effondrement qui n’était pas stipulée ?

Aurait-elle, comme lui en fait grief la troisième branche, par motifs adoptés, violé les stipulations contractuelles en retenant que l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres en dessous des plinthes ne saurait à lui seul être considéré comme un effondrement ?

Aurait-elle enfin, comme lui en fait grief la quatrième branche, dès lors qu’elle relevait que l’expert préconisait de consolider et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels tels que des profilés métalliques positionnés en sous face des planchers afin de reprendre le poids des planchers et les charges d’exploitation réglementaires, omis de tirer les conséquences légales de ses constatations en retenant que l’emploi des termes « renforcement des planchers » et « adjonction d’ouvrages additionnels » montrait que les travaux réparatoires préconisés par le cabinet Geotec ne nécessitent pas de « replacer » ou de « reconstruire » les solives mais simplement de consolider et fortifier les planchers par l’adjonction d’éléments additionnels ?

Se pourrait-il, sinon, que la cour d’appel ait, au contraire, respecté la loi des parties en retenant qu’une simple menace d’effondrement ne caractérisait pas l’effondrement total ou partiel des fondations, condition de la garantie ?

La deuxième branche, qui critique l’exigence du caractère soudain de l’effondrement pour qu’il soit garanti, ne tendrait-elle qu’à remettre en cause, d’une part, l’appréciation souveraine par la cour d’appel, du contenu des obligations du contrat d’assurance en l’absence de définition claire de la notion même d’effondrement garanti, d’autre part l’exigence fondamentale d’un aléa, inhérente au contrat d’assurance, laquelle avait été invoquée par l’assureur devant le premier juge en présence de plusieurs causes anciennes à l’origine de la détérioration des solives ?

La troisième branche ne tendrait-elle qu’à remettre en discussion l’appréciation souveraine de la cour d’appel du sens de la notion d’effondrement garanti, non définie par le contrat, ainsi que des éléments de fait et de preuve en débat à ce titre, et notamment la valeur et la portée des différents rapports d’expertise ?

Enfin, la quatrième branche serait-elle inopérante pour s’attaquer à des motifs surabondants, la solution de l’arrêt étant suffisamment justifiée par les motifs vainement critiqués par les trois premières branches tirées de l’absence de tout effondrement de l’immeuble, en tout état de cause infondée, dès lors, d’une part, qu’elle ne tend qu’à remettre en cause l’appréciation souveraine par la cour d’appel des éléments de fait et de preuve en débat tenant à la nature des travaux de réparation nécessaires, et d’autre part, que la solution de l’arrêt est parfaitement justifiée au regard des exigences légales et des constatations de l’arrêt ?

II – Néanmoins, une décision diamétralement opposée à celle retenue le 2 avril 2026 aurait pu prospérer

15. On peut en effet soutenir que la cour d’appel n’a pas ajouté au contrat des conditions ; elle a seulement interprété et qualifié les faits au regard d’une clause de garantie limitée, ce que permettent les articles 1103, 1188, 1192 du Code civil et qu’exige l’article 12 du Code de procédure civile.

La clause litigieuse garantit les dommages causés par « l’effondrement total ou partiel » des éléments visés « nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée ». La Cour de cassation a retenu que la cour d’appel a ajouté à la garantie deux conditions non prévues : la soudaineté de l’effondrement et une reconstruction « à l’identique de l’existant ».

Néanmoins, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux peut, de facto, être justifié et jugé comme pertinent en droit. En effet, l’article 1103 du Code civil ne sert pas seulement à empêcher le juge d’ajouter des restrictions, il sert aussi à empêcher que l’on élargisse la garantie au-delà de ce que les parties ont stipulé.

Autrement dit, si la police vise uniquement un effondrement nécessitant le remplacement ou la reconstruction, le juge ne doit pas transformer cette garantie limitée en garantie générale de l’affaissement d’ordre structurel ou d’un simple confortement (CA Bordeaux, 9 oct. 2023, n° 22/04874 – Cass. 1re civ., 11 oct. 1990, n° 87-18.235).

L’article 1188 du Code civil commande d’interpréter le contrat d’après la volonté des parties ou, à défaut, selon le sens qu’une personne raisonnable lui donnerait.

L’article 1192 du Code civil interdit d’interpréter les clauses claires et précises au point de les dénaturer.

On peut donc soutenir que :

  • soit le terme « effondrement » n’est pas entièrement défini, auquel cas il convenait de lui donner un sens contractuellement plausible, et donc de le distinguer d’un simple affaissement ;

  • soit la clause était suffisamment claire pour qu’on n’y assimile pas des travaux de renforcement à une reconstruction (C. civ., art. 1188 – C. civ., art. 1192 – CA Bordeaux, 9 oct. 2023, n° 22/04874).

Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposés, conformément à l’article12 du Code de procédure civile.

Aussi en retenant que les travaux préconisés étaient des travaux de « renforcement des planchers » ou encore « d’adjonction d’ouvrages additionnels » et qu’ils ne nécessitent pas « de remplacer » « ou de reconstruire » mais simplement de consolider ou fortifier les planchers, la cour d’appel de Bordeaux n’a jamais imposé une reconstruction « à l’identique ». Elle a seulement constaté que fortifier n’est pas reconstruire ni remplacer.

Assimiler tout conformément à une reconstruction aurait élargi le domaine de la garantie.

La clause ne vise pas toute réparation, ni tout remède structurel. Elle vise un effondrement nécessitant un remplacement ou la reconstruction d’une partie endommagée (CA Bordeaux, 19 oct. 2023, n° 22/04874).

Dans une espèce antérieure, la Cour de cassation avait déjà admis qu’une clause définissant l’effondrement comme « l’écroulement total ou partiel des ouvrages (…) nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée excluait, en termes clair et précis, les désordres ne rentrant pas dans cette définition » (Cass. 1re civ., 13 janv. 1990, n° 87-18.235).

On ajoutera que même en admettant par hypothèse l’existence d’un effondrement partiel, la garantie n’aurait été mobilisable que si cet effondrement nécessitait le remplacement ou la reconstruction d’une partie endommagée (CA Bordeaux, 19 oct. 2023, n° 22/04874).

Aussi, il aurait pu être soutenu : « Ayant relevé que la police ne garantissait que les dommages causés par un effondrement total ou partiel des éléments visés, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée, et ayant constaté que le sinistre se traduisait par un affaissement du plancher tandis que les travaux préconisés consistaient en un renforcement par adjonction d’ouvrages additionnels et non en un remplacement ou une reconstruction, la cour d’appel a pu retenir, sans ajouter au contrat, que les conditions de la garantie n’étaient pas réunies ; elle a ainsi exercé son office de qualification des faits conformément aux articles 1103, 1188, 1192 du Code civil et 12 du Code de procédure civile (CA Bordeaux, 19 oct. 2023, n° 22/04874 – Cass. 1re civ., 13 janv. 1990, n° 87-18.235) ».

La cour d’appel n’a donc pas ajouté une condition mais a interprété le mot « effondrement ».

Le mot « effondrement » n’équivaut pas nécessairement à tout désordre structurel ou tout affaissement du plancher.

L’arrêt de cassation rapporte d’ailleurs le motif selon lequel l’abaissement d’un plancher de quelques centimètres ne saurait à lui seul être considéré comme un effondrement, l’effondrement étant compris comme un événement de rupture et non comme un simple tassement progressif.

La cour d’appel de Bordeaux n’a pas ajouté une stipulation étrangère : elle a donné au mot « effondrement » un sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation contractuelle, conformément à l’article 1188 du Code civil.

En outre, l’usage montre que les termes « effondrement » et « affaissement » peuvent être distingués.

Une autre cour d’appel a précisément retenu qu’un phénomène d’évolution lent pouvait être qualifié d’affaissement ou de glissement du terrain malgré l’emploi du terme « effondrement » dans l’argumentation des parties ; elle s’est fondée sur le fait que l’expertise décrivait des érosions régressives et une évolution lente (CA Aix-en-Provence, 29 avr. 2026, n° 25/11569).

Cet élément permettait de soutenir que la distinction opérée par la cour d’appel de Bordeaux entre une rupture chute écroulement et l’affaissement progressif n’avait rien d’artificiel. Elle relevait en effet d’une qualification technique et juridique du phénomène admissible au regard de l’article 12 du Code de procédure civile (CA Aix-en-Provence, 29 avr. 2026, n° 25/11569).