Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792 à 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires demeure subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle (art. 1831-1 C. civ.). Rejette en conséquence le moyen du maître de l’ouvrage qui postulait que le promoteur, garant de l’exécution des obligations des entreprises avec lesquelles il a traité, répond des désordres intermédiaires dans les mêmes termes que ces dernières, sans faute personnelle. Cassation, en revanche, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, pour avoir rejeté la demande dirigée contre le promoteur au titre des fissures « sans répondre aux conclusions du maître de l’ouvrage » invoquant l’article 13 du contrat de promotion immobilière (responsable du choix des sous-traitants, des matériaux, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages aux documents contractuels et aux normes). Cassation également au visa des articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 et 1779, 3°, du code civil : le promoteur qui ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage soumis au régime de la retenue de garantie.
Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B — Cassation partielle (Cour de cassation)
Promoteur immobilier – Contrat de promotion immobilière – Désordres intermédiaires – Faute personnelle – Retenue de garantie (loi 1971)